國家稅務總局廣東省稅務局關于公開征求《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(修訂征求意見稿)》意見的通知

　　為進一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標準，國家稅務總局廣東省稅務局擬修訂《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號印發(fā))，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2026年3月1日前通過廣東省稅務局門戶網(wǎng)站-互動交流-意見征集欄目反饋意見建議。

　　國家稅務總局廣東省稅務局

　　2026年1月29日

國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(修訂征求意見稿)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告》(國家稅務總局2026年第3號公告)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填報土地增值稅清算申報表及其附表，向稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務機關應當加強與財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務機關可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結(jié)合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。在清算審核過程中，稅務機關可聘請工程造價等專業(yè)機構(gòu)及相關專業(yè)人員提供工程造價咨詢、鑒定服務。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　　(四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對符合以下條件之一的，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的可售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)進入法定破產(chǎn)清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　(四)稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的可售房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積的比例在85%以上；第(二)項中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。

　　第九條 稅務機關應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項目管理

　　第十條 納稅人應辦理項目報告，取得土地增值稅項目編碼。納稅人后續(xù)取得有關部門立項、規(guī)劃、施工、銷(預)售、竣工等審批備案資料，應及時更新項目報告。

　　項目報告應與清算單位相匹配，一個項目編碼對應一個清算單位。需要對原項目進行拆分或合并的，納稅人應提交有關資料辦理。

　　第十一條 稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施臺賬管理，跟進項目施工、預(銷)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)情況，輔導納稅人動態(tài)更新項目臺賬信息和房源信息，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。

　　第十二條 稅務機關應重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，輔導納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 預征管理

　　第十三條 預征土地增值稅按季申報繳納。

　　納稅人申報預征土地增值稅的起始時間為房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預售許可證書(或現(xiàn)售備案證書)的發(fā)證當日；取得預(銷)售收入時間早于發(fā)證時間的，為取得首筆預(銷)售收入當日。土地增值稅預征稅款所屬期的截止時間為稅務機關受理納稅人清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。

　　第十四條 納稅人取得房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預售許可證書(或現(xiàn)售備案證書)后，應在下一季度15日前向稅務機關辦理預(銷)售報告。后期取得新的預售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時，應于取得的下一季度15日前更新報告。

　　納稅人報告銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時，應同時報送對應的土地增值稅項目房源信息，并按季度更新銷售情況，報送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產(chǎn)類型、房屋面積、合同簽訂時間、合同金額等。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，預征土地增值稅的計征依據(jù)=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取其他方式轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，參照上述方法確定計征依據(jù)。

　　第四章 清算申報受理

　　第十六條 土地增值稅以縣級以上人民政府發(fā)改、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設等部門審批(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目分期進行開發(fā)的，以分期項目為單位進行清算，具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查(修建性詳細規(guī)劃)、工程規(guī)劃、銷售(預售)、竣工驗收等確定。

　　經(jīng)縣級以上人民政府審批的城市更新、城中村改造等項目，可綜合立項批復、規(guī)劃實施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應分別計算增值額、增值率和應納稅額。

　　第十七條 稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向稅務機關辦理清算申報手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，稅務機關應加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進行清算的項目，及時發(fā)出清算通知書。納稅人應在收到清算通知書之日起90日內(nèi)向稅務機關辦理清算申報手續(xù)。

　　第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表。

　　(二)與清算項目有關的書面說明及相關佐證資料，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及稅務機關需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應包括：

　　1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。項目立項文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證書、現(xiàn)售備案證書、竣工驗收備案文件、權(quán)屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明項目分期情況、不同項目之間共同成本費用總額及其分攤情況。

　　3.商品房銷售明細表以及將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權(quán)的情況及相應的出(轉(zhuǎn))讓合同、出讓金(地價款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本構(gòu)成及相關合法有效憑證；拆遷(回遷)合同、勘察設計合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關的預決算報告、工程結(jié)算報告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設計圖、管理人員架構(gòu)及人員明細等資料。工程造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準的，應向稅務機關報送造價書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分項分類說明，并附上相關憑證。

　　7.融資情況說明及相關的借款合同、利息結(jié)算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財務核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　9.關聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務機關要求報送項目會計資料的，還應提供會計憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構(gòu)出具的報告。

　　第十九條 稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，稅務機關應通知納稅人補齊資料，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)應補齊清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料，或在限期內(nèi)補齊確定收入、扣除項目金額的關鍵資料并經(jīng)稅務機關認可的，予以受理。

　　納稅人書面確認資料難以補齊的，予以受理。

　　第五章 清算審核重點

　　第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十一條 審核收入情況時，應重點審核納稅人預售款和相關的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、預售許可證書、現(xiàn)售備案證書、房產(chǎn)銷售分戶明細及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核。

　　稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當理由的，依次按照本項目同期同類房地產(chǎn)平均售價、本企業(yè)本地區(qū)同期同類房地產(chǎn)平均售價、當?shù)赝�期同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定的價格進行確定。

　　前述正當理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉(zhuǎn)讓價格的；

　　(二)具有合法資質(zhì)的拍賣機構(gòu)依法公開拍賣的(拍賣存在重大瑕疵導致市場競價不充分的除外)；

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉(zhuǎn)讓價格的；

　　(四)稅務機關認可的其他情形。

　　第二十二條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第二十三條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　第二十四條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，應按稅務機關要求提供情況說明和佐證資料。稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用工程造價機構(gòu)或?qū)�業(yè)人員意見，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準或者可比項目測算成本費用計算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的；

　　2.工程結(jié)算項目建安造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準無正當理由的；

　　3.擋土墻、樁基礎、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的；

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準的；

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

　　第二十五條 審核扣除項目是否符合下列要求：

　　(一)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　　(二)計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

　　(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

　　(五)同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，原則上按照可售建筑面積比例分攤扣除。對國有土地使用權(quán)出讓合同或其補充協(xié)議注明地上部分、地下部分分別繳納土地出讓金的，或者按照用地性質(zhì)分別繳納土地出讓金的，可直接歸集到對應的受益對象扣除。戶內(nèi)裝修費用、燃氣工程費用、高檔外立面費用可直接歸集到對應的受益對象扣除。

　　(六)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

　　(七)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期成本費用的歸集分配方式應保持一致；如未保持一致的，應根據(jù)有關規(guī)定作相應調(diào)整。