國家稅務(wù)總局威海市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告

國家稅務(wù)總局威海市稅務(wù)局公告2020年第3號  2020-04-30

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征和核定征收事項公告如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率

　�。ㄒ唬┢胀�標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

　�。ǘ�）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

　　（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%

　　（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　　二、關(guān)于土地增值稅的核定征收

　　對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

　　三、本公告自2020年6月1日起施行

　　特此公告。

　　附件：土地增值稅核定征收率測算方法及步驟

國家稅務(wù)總局威海市稅務(wù)局

2020年4月30日

《國家稅務(wù)總局威海市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告》解讀

　　一、公告的出臺背景

　　（一）按照國家稅務(wù)總局“不低于2%的土地增值稅預(yù)征率”和山東省稅務(wù)局“各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算”的規(guī)定，結(jié)合我市的實際情況，自2014年開始對普通住宅按2%的預(yù)征率征收土地增值稅，對非普通住宅預(yù)征率按3%、其他房地產(chǎn)類型預(yù)征率按4%征收土地增值稅，為保持房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率的政策延續(xù)性，現(xiàn)決定繼續(xù)延續(xù)土地增值稅預(yù)征率。

　�。ǘ�）按照山東省稅務(wù)局“各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢�項目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率”等規(guī)定，為了規(guī)范全市土地增值稅核定征收流程，從規(guī)范執(zhí)法、降低執(zhí)法風(fēng)險考慮，只是針對少數(shù)符合條件的企業(yè)進(jìn)行核定征收。核定征收不能靠“拍腦袋”核定征收率，征收率的確定要有依據(jù)，要有測算過程，要有測算收入、扣除項目金額、增值額、增值率、測算應(yīng)繳土地增值稅、土地增值稅核定征收率的工作底稿，測算工作底稿要存檔備查。

　　二、公告的主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬╆P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率。

　　1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

　　2．非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

　　3．其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%

　　4．納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　�。ǘ�）關(guān)于土地增值稅的核定征收。

　　對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。核定征收率不能搞一刀切。

　　測算核定征收率過程要形成工作底稿，存檔備查。

　�。ㄈ�）本公告自2020年6月1日起施行。

土地增值稅核定征收率測算方法及步驟

　　一、測算收入

　�。ㄒ唬┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》規(guī)定的方法核定；

　�。ǘ�）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)評估價格確定；

　�。ㄈ�）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照其他方法確定。

　　二、測算扣除項目金額

　�。ㄒ唬┎殚喩娑愑涗�，包括契稅繳納金額；向國土、財政部門查詢，獲得該項目取得土地使用權(quán)支付的價款，和財政補(bǔ)貼金額等；

　�。ǘ�）向城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢建筑工程中標(biāo)、預(yù)算和結(jié)算等信息，確定建筑工程成本，或者參照各級城鄉(xiāng)建設(shè)部門發(fā)布的分年度建筑安裝工程平方米造價指標(biāo)，確定工程成本；按照配套費、設(shè)計費等相關(guān)規(guī)費的收取標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷安置情況，確定其他開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照土地成本和開發(fā)成本的10%計算。

　　三、測算增值額

　　測算的增值額=測算的收入-測算的扣除項目金額

　　四、測算稅率

　　根據(jù)測算的增值額，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條的規(guī)定，確定不同的稅率。

　　五、測算土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十條規(guī)定的公式，計算測算的土地增值稅額：

　　測算的土地增值稅額=增值額*適用的稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)

　　六、測算核定征收率

　　核定的征收率=（測算的土地增值稅額/測算的收入）*100%

　　七、核定征收土地增值稅

　　核定征收的土地增值稅=測算的收入*核定的征收率