房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目土地增值稅清算成本費用分?jǐn)偡椒ò�括占地面積法、建筑面積法，具體適用條件如下：

　　(一)在清算單位之間分?jǐn)?ldquo;取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”，適用占地面積法，對于各清算單位建筑面積均已確定的，納稅人也可選擇適用建筑面積法，但清算單位之間應(yīng)保持分?jǐn)偡椒ǖ囊恢滦�。在清算單位之間分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)成本(不含土地征用及拆遷補(bǔ)償費)、利息支出，適用建筑面積法。

　　(二)在清算單位內(nèi)各類房產(chǎn)之間分?jǐn)?ldquo;取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”，納稅人可選擇適用占地面積法或建筑面積法。在清算單位內(nèi)各類房產(chǎn)之間分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)成本(不含土地征用及拆遷補(bǔ)償費)、利息支出，適用建筑面積法。

　　(三)不計算房地產(chǎn)項目容積率的可售房產(chǎn)直接參與分?jǐn)?ldquo;取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”，即清算單位之間及清算單位內(nèi)不同類型房產(chǎn)之間，按照建筑面積法分?jǐn)?ldquo;取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”時，不計容積率的可售房產(chǎn)面積直接參與計算。

　　納稅人在提交清算報告時，應(yīng)按本條規(guī)定選擇確定對應(yīng)的成本費用分?jǐn)偡椒ǎ�稅�?wù)機(jī)關(guān)受理后，對納稅人提交清算報告時已選擇確認(rèn)的成本費用分?jǐn)偡椒ǎ�原則上不再調(diào)整，但因特殊原因經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意的除外。

　　四、裝修成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目中，納稅人銷售已裝修的房屋，在買賣合同中明確約定房價包括裝修費用的，其實際發(fā)生的裝修費用(包括固定設(shè)備)可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　五、利息支出

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目中，納稅人可選擇按以下方法計算房地產(chǎn)開發(fā)費用：

　　(一)“利息支出”能夠準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實計算；“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算。

　　(二)“利息支出”不能準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算。

　　房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行支付的委托貸款利息視為金融機(jī)構(gòu)借款利息，按規(guī)定予以扣除。

　　六、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目中，土地增值稅扣除項目的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅以及營業(yè)稅。

　　七、在建工程(土地)轉(zhuǎn)讓

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地、在建工程，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計扣除；承受方承受土地、在建工程后完成房地產(chǎn)經(jīng)營項目的開發(fā)，在進(jìn)行土地增值稅清算時，其取得土地、在建工程所支付的款項，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓土地及地上建筑物(附作物)時，其扣除項目中不予確認(rèn)“房地產(chǎn)開發(fā)費用”。

　　八、清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

　　(一)土地增值稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，依據(jù)房產(chǎn)類型確定單位建筑面積成本費用額，并以此計算清算后轉(zhuǎn)讓扣除項目金額。具體公式如下：

　　單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

　　清算后轉(zhuǎn)讓扣除項目金額=單位建筑面積成本費用額×本期轉(zhuǎn)讓面積

　　(二)在土地增值稅清算時，因未取得合法有效憑證或未實際支付，而未能認(rèn)定的成本(簡稱未定成本)，清算后取得合法有效憑證或完成支付的，應(yīng)分房產(chǎn)類型歸集“后續(xù)成本額”，可在計算當(dāng)期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)納稅額時，按以下公式重新確定單位建筑面積成本費用額，但之前的清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)單位建筑面積成本費用額不作調(diào)整。具體公式如下：

　　重新確定的單位建筑面積成本費用額=清算認(rèn)定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算的總可售建筑面積。

　　九、舊房轉(zhuǎn)讓

　　(一)舊房轉(zhuǎn)讓認(rèn)定范圍

　　以下情形房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房：

　　1.對外取得(購置、接收投資、抵債、受贈、交換等)的房產(chǎn)。

　　2.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為中建造的房產(chǎn)。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為中建造的，但轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)五年以上且在土地增值稅清算后轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。

　　(二)計稅單位

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地、舊房應(yīng)按照權(quán)屬登記規(guī)定的基本登記單位為計稅單位，計算土地增值稅。特殊原因，可按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的計稅單位，計算土地增值稅。

　　本公告至**年*月*日起施行。截止施行之日稅務(wù)機(jī)關(guān)未受理的清算項目均按本公告執(zhí)行。本公告施行前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算項目，仍按原政策執(zhí)行，已出清算審核結(jié)論的，不作調(diào)整�！吨貞c市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號公告)同時廢止。