國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局關(guān)于修改《臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》的公告

國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局公告2022年第4號               2022-12-26

　　為進一步優(yōu)化稅收營商環(huán)境，規(guī)范我市土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局對《臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》進行修改，并根據(jù)本公告重新發(fā)布(詳見附件)，現(xiàn)公告如下：

　　《臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》(臨汾市地方稅務(wù)局公告2012年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局公告2018年第4號修改，以下稱“原辦法”)第六條“納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按開發(fā)項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料(復(fù)印件)。”不符合現(xiàn)行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第七條“納稅人應(yīng)于次月10內(nèi)，將上月取得的預(yù)收房地產(chǎn)收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報預(yù)繳稅款。納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅納稅申報。”不符合現(xiàn)行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第八條“納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機關(guān)報送《企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入、扣除項目季報表》，具體報送時間為每季終了15日內(nèi)，本表隨日常征管資料入檔保存。”不符合現(xiàn)行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第十一條“納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率”修改為“納稅人按照取得的預(yù)收款和規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征稅額。預(yù)征稅額計算公式：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率”。

　　“原辦法”第十六條“土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本辦法第十三條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本辦法第十三條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;(三)《企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入、扣除項目季報表》;(四)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”修改為“土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本辦法第十條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本辦法第十條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”

　　“原辦法”第十九條“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。”修改為“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。”

　　“原辦法”第二十條“土地增值稅清算結(jié)束的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合《企業(yè)土地增值稅收入、扣除項目季報表》對納稅人的清算結(jié)果進行清算審核。”不符合現(xiàn)行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　本公告自公布之日起施行。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局

2022年12月26日

　　附件：

臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報繳納土地增值稅。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。

　　第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。

　　第五條 土地增值稅實行“項目登記、按月預(yù)繳、竣工清算、多退少補”的征收管理辦法。

　　第二章 稅款征收

　　第六條 納稅人開發(fā)項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

　　第七條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預(yù)征土地增值稅辦法。除政府規(guī)定的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓不預(yù)征外，其他房地產(chǎn)項目應(yīng)按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

　　1、住宅按2%預(yù)征。

　　2、非住宅(商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn))按3%預(yù)征。

　　3、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按3%預(yù)征。

　　第八條納稅人按照取得的預(yù)收款和規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征稅額。預(yù)征稅額計算公式：

　　土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

　　第九條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第三章 納稅清算

　　第十條 土地增值稅的清算條件

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　2、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù);

　　4、省稅務(wù)局規(guī)定的其它情況。

　　第十一條 納稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，開發(fā)項目中同時包括普通住宅、非普通住宅以及商業(yè)用房的，應(yīng)分別計算增值額。

　　第十二條 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

　　1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。

　　2.單套建筑面積在144平方米以下。

　　3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

　　第十三條 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

　　符合本辦法第十條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本辦法第十條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;

　　(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等;

　　納稅人委托符合條件的稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　第十四條 納稅人可以自行申請土地增值稅清算，也可以委托中介機構(gòu)進行清算鑒證。

　　第十五條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在接到納稅人的清算申請后10日內(nèi)做出是否清算的決定。

　　第十六條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　第十七條 土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按5%的核定征收率進行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第十八條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)組織人員對清算情況進行審核并重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

　　第四章 附則

　　第十九條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　第二十條 本辦法由國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十一條 本辦法自2013年2月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。原《臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法(暫行)》(臨汾市地方稅務(wù)局公告2010年第1號)同時作廢。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局臨汾市稅務(wù)局關(guān)于修改〈臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法〉的公告》的解讀

　　一、制定公告的背景

　　為進一步優(yōu)化稅收營商環(huán)境，規(guī)范土地增值稅征收管理，保護納稅人的合法權(quán)益，現(xiàn)發(fā)布本公告修訂《臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》。

　　二、《公告》主要內(nèi)容

　　(一)廢止了與上位法沖突的條款

　　“原辦法”第六條“納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按開發(fā)項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料(復(fù)印件)。”

　　“原辦法”第七條“納稅人應(yīng)于次月10內(nèi)，將上月取得的預(yù)收房地產(chǎn)收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報預(yù)繳稅款。納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅納稅申報。”

　　“原辦法”第八條“納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機關(guān)報送《企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入、扣除項目季報表》，具體報送時間為每季終了15日內(nèi)，本表隨日常征管資料入檔保存。”

　　“原辦法”第二十條“土地增值稅清算結(jié)束的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合《企業(yè)土地增值稅收入、扣除項目季報表》對納稅人的清算結(jié)果進行清算審核。”

　　對與上位法規(guī)定不匹配的條款進行修訂

　　“原辦法”第十一條“納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率”修改為“納稅人按照取得的預(yù)收款和規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征稅額。預(yù)征稅額計算公式：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率”。

　　“原辦法”第十六條“土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本辦法第十三條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本辦法第十三條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;(三)《企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入、扣除項目季報表》;(四)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”修改為“土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本辦法第十條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本辦法第十條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”

　　“原辦法”第十九條“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。”修改為“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。”

　　三、公告施行

　　本公告自公布之日起施行。