國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于征求《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告(征求意見稿)》意見的通知

　　為支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局草擬了《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告(征求意見稿)》。根據(jù)稅務(wù)規(guī)范性文件管理相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界人士就有關(guān)內(nèi)容提出寶貴意見和建議。

　　公開征求意見時間截止到2023年9月15日，公眾可通過以下途徑提出反饋意見：

　　一、登錄國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站，進(jìn)入首頁“互動交流--意見征集”提出意見(請在主題欄注明“《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》意見征集”)。點擊填寫

　　二、信函寄送。寄送地址為廈門市思明區(qū)鷺江道318號國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處，郵政編碼361001，請在信封上注明“《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》意見征集”。

　　感謝您的參與和支持!

　　附件：《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告(征求意見稿)》

國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局

2023年8月30日

國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》的公告(征求意見稿)

　　為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局制定了《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局

2023年 月 日

廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下統(tǒng)“稱房地產(chǎn)項目”)土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱納稅人)在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫納稅申報表，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國家稅收法律法規(guī)及其他規(guī)范性文件以及本辦法等規(guī)定以及有關(guān)信息化管理要求，報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)項目核算以及辦理其他涉稅事項。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

　　第二章 項目管理

　　第五條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送復(fù)印件或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他形式資料：

　　(一)發(fā)改部門立項或備案文書;

　　(二)取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議;

　　(三)國有土地使用權(quán)證;

　　(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含許可證附件);

　　(五)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含許可證附件);

　　(六)建筑工程施工許可證;

　　(七)建筑安裝施工合同;

　　(八)商品房預(yù)售(銷售)許可證(含具體房源信息);

　　(九)建設(shè)工程竣工驗收備案表、竣工驗收備案證明書。

　　第六條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后辦理土地增值稅項目報告，并按月填報《土地增值稅稅源明細(xì)表》相關(guān)內(nèi)容。

　　第七條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目，以政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》或政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(含規(guī)劃變更批復(fù)文件)作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項目為單位清算。

　　房地產(chǎn)項目(含分期項目)中同時包含普通住宅(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅)和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。普通住宅以廈門市人民政府有關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，非普通住宅包括非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以及商品工業(yè)廠房、車位等其他類型房地產(chǎn)。

　　第八條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，做好財務(wù)會計核算，準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項目的收入、成本、費用。

　　納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目或者分期開發(fā)項目(以下統(tǒng)稱“分期項目”)的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)項目或分期項目合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 清算申報和清算審核

　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

　　納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在本辦法第十九條所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計算銷售比例。

　　第十一條 第九條和第十條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第十二條 對于符合本辦法第九條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅。

　　對于符合本辦法第十條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅清算稅款。

　　第十三條 納稅人辦理清算申報時，應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(簡稱清算截止日)。

　　第十四條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

　　納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開展鑒證并出具鑒證意見，涉及重大調(diào)整的事項，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告予以披露。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作底稿或認(rèn)為需要就涉稅鑒證事項開展約談的事項，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。

　　第十五條 納稅人辦理清算申報時，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表。

　　(二)房地產(chǎn)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

　　(四)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　第十六條 納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論書面通知之日起15日內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅事宜。

　　納稅人在清算審核結(jié)論規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)繳清算稅款的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后規(guī)定的限繳期限補(bǔ)繳清算稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計算至其實際繳納之日。

　　納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，依法向國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局提出行政復(fù)議;對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

　　第四章 清算收入

　　第十七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期(延期)付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)計入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　第十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

　　適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。此處增值稅銷項稅額是指按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定計算的銷項稅額。

　　適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　納稅人適用免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入，不含增值稅。

　　第十九條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，以及納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　第二十條 納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價明顯偏低，且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其提供書面說明及相關(guān)證明材料，參照本辦法第十九條規(guī)定確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的;

　　2.人民法院判決或人民政府裁定的價格轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的;

　　3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的;

　　4.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。