關于權(quán)屬資料的核查驗證

北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會執(zhí)業(yè)問題解答[2019]年第1期    2019-12-23

　　第一部分  特別提示

　　《資產(chǎn)評估法》第十三條規(guī)定了評估專業(yè)人員應當履行的義務，對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。第四章評估程序第二十五條規(guī)定，評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)�！顿Y產(chǎn)評估基本準則》資產(chǎn)評估程序第十五條規(guī)定，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當依法對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行核查和驗證。核查驗證成為目前評估實踐中資產(chǎn)評估專業(yè)人員普遍關注的問題。

　　北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會就不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及權(quán)屬有關政策問題，邀請了自然資源部不動產(chǎn)登記中心有關領導專家進行現(xiàn)場咨詢研討，并組織業(yè)內(nèi)專家對權(quán)屬資料的核查驗證部分評估實踐問題思路進行了初步歸納，對有關問題做了相應解答，并經(jīng)自然資源部不動產(chǎn)登記中心有關專家審定，與船舶、專利、計算機軟件、軍隊不動產(chǎn)的權(quán)屬資料核查驗證有關問題一起形成本問答，供大家在資產(chǎn)評估業(yè)務實踐中參考。

　　本解答僅根據(jù)部分評估實踐歸納形成，提出的有關看法僅代表起草專家個人的觀點，不是對相關法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員個人的職業(yè)判斷。在執(zhí)業(yè)中資產(chǎn)評估專業(yè)人員應結(jié)合項目實際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

　　第二部分  問題目錄

　　1.什么是權(quán)屬證明或憑證？什么文件代表真正的權(quán)屬？二者的關系是什么？

　　2.為什么說權(quán)屬證明或憑證不能絕對認定權(quán)屬的真?zhèn)危?/p>

　　3.當前，有效的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明或憑證有哪些類型？

　　4.“真的假的證”，是什么情形？

　　5.如何通過查詢不動產(chǎn)登記簿和登記原始資料，核實不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明？

　　6.查詢不動產(chǎn)登記資料，對于電子化查詢結(jié)果，如何收集記錄？

　　7.當前使用“產(chǎn)權(quán)正在辦理中”為什么是錯誤的？“已受理”如何核實狀態(tài)？

　　8.企業(yè)改制，房屋和土地分屬不同主體，權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些方面？

　　9.產(chǎn)權(quán)登記證明資料中的相關信息不完整，如何處理？

　　10.采礦許可證和勘查許可證核查驗證有什么渠道？

　　11.林地、林木的權(quán)屬資料核查驗證需注意哪些主要方面？

　　12.軍隊所屬單位房地產(chǎn)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些方面？

　　13.計算機著作權(quán)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些主要方面？

　　14.專利資產(chǎn)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些主要方面？

　　15.船舶權(quán)屬核查需要注意哪些主要方面？

　　第三部分  問題解答

　　1.什么是權(quán)屬證明或憑證？什么文件代表真正的權(quán)屬？二者的關系是什么？

　　不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是指在不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)情況進行審查、登記后，頒發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)利人用于證明其享有不動產(chǎn)權(quán)利的證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是某人享有不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，當事人之間發(fā)生權(quán)屬爭議時，應依據(jù)登記簿記載的權(quán)利狀況來解決紛爭，確認權(quán)利。

　　一般情況下，不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書反映的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是一致的，但在它們不一致的情況下，應當依據(jù)什么情況來確認物權(quán)的歸屬呢？我國《物權(quán)法》第17條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致，記載不一致的除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。不動產(chǎn)登記簿的證明力強于不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書。

　　不動產(chǎn)登記簿是指用于記載不動產(chǎn)現(xiàn)狀以及與該不動產(chǎn)相關的權(quán)利關系的簿冊。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理�！段餀�(quán)法》16條第一款“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”即不動產(chǎn)登記簿應當是不動產(chǎn)物權(quán)的法律依據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)登記簿的外在表現(xiàn)形式，其應當以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)。

　　2.為什么說權(quán)屬證明或憑證不能絕對認定權(quán)屬的真?zhèn)危?/p>

　　如上，不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書反映的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容有可能不一致，而且，不動產(chǎn)登記簿是由登記機構(gòu)管理，不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書是權(quán)利人保存的，所以，不排除權(quán)利人自身以及其他人對權(quán)屬證明的修改、偽造以及過失誤用、故意誤用，作廢等情形。

　　經(jīng)咨詢法律專業(yè)人士，主流觀點認為，單依據(jù)不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書判定權(quán)屬真?zhèn)�，顯然是片面的。核實權(quán)屬也只有一條途徑，即：核實不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書反映的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容的一致性。

　　我們認為，評估實踐中，常以權(quán)屬證書不全或缺失，就認定“產(chǎn)權(quán)瑕疵”，是不嚴謹?shù)�，屬證書不全或缺失充其量是權(quán)屬資料或證明瑕疵，而不是產(chǎn)權(quán)的瑕疵；權(quán)屬證書齊全充其量是權(quán)屬資料或證明完整，而不能絕對認定產(chǎn)權(quán)無瑕疵。

　　我們認為，在目前法律框架內(nèi)，評估師依法不具有查詢不定產(chǎn)權(quán)屬資料（包括登記簿和登記原始資料）的權(quán)限，進而無法核實不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書反映的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容的一致性，也就無法做到所謂的“核查驗證”。

　　據(jù)悉，目前有關部門正在研究起草《不動產(chǎn)法》，建議有關部門與自然資源部門聯(lián)系協(xié)調(diào)，將評估師列為不動產(chǎn)權(quán)屬查詢合法主體，進而真正實現(xiàn)評估師對權(quán)屬資料“三性”的核查驗證。

　　3.當前，有效的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明或憑證有哪些類型？

　　不動產(chǎn)登記簿采取電子介質(zhì)，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編制，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)編入一個不動產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權(quán)屬界線發(fā)生變化的，應當重新建簿，并實現(xiàn)與原不動產(chǎn)登記簿關聯(lián)。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責管理，并永久保存。

　　目前，不動產(chǎn)登記實行“發(fā)新停舊”登記原則，所以統(tǒng)一登記后存在各種有效的權(quán)證類型。如下：

　　1.《不動產(chǎn)權(quán)證書》

　　2.《國有土地使用證》

　　3.《集體土地所有證》

　　4.《集體土地使用證》

　　5.《土地他項權(quán)利證明書》

　　6.《房屋所有權(quán)證》

　　7.《房屋他項權(quán)證》

　　8.《土地房屋權(quán)證》

　　9.《房地產(chǎn)權(quán)證》

　　10.《在建工程抵押登記證明》

　　11.《不動產(chǎn)抵押登記證明》

　　4.“真的假的證”，是什么情形？

　　評估實務中經(jīng)常遇到“真的假的證”，何為“真的假的證”？不動產(chǎn)權(quán)證主要包括2方面內(nèi)容，一是不動產(chǎn)權(quán)證樣式，即不動產(chǎn)權(quán)證外觀、顏色、內(nèi)頁形式、印章（不動產(chǎn)登記專用章）等；二是不動產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容，如權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型（國有建設用地、集體建設用地）、權(quán)利性質(zhì)（出讓、劃撥）、用途、面積、使用期限、權(quán)利其他狀況等。

　　從上述2方面進行分析基本可以判斷該證的真?zhèn)瘟�，比如可以核實不動產(chǎn)權(quán)證樣式是否符合國土資源部門頒發(fā)的證書樣式，證載內(nèi)容是否完整、清晰，印章是否清楚，通過查詢端口是否可以查到該證編號及全部信息等。但如果申請人在向不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門申請登記時，提供了虛假的不動產(chǎn)信息，該信息包括但不限于坐落、界址、面積、用途、權(quán)利人、權(quán)屬資料來源、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)等，使得不動產(chǎn)證登記的內(nèi)容失實，此時就會形成“真的假的證”，即不動產(chǎn)權(quán)證本身是真的，但所記載的信息（或內(nèi)容）是假的。

　　5.如何通過查詢不動產(chǎn)登記簿和登記原始資料，核實不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明？

　　《不動產(chǎn)登記簿》是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心依據(jù)，由登記機構(gòu)持有并保存。按照“暫行條例”的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記簿》記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;以及涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項等。

　　《物權(quán)法》第十七條規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”

　　根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關系人可到不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢不動產(chǎn)登記資料，權(quán)利人可以查詢包括不動產(chǎn)登記簿和原始資料在內(nèi)的不動產(chǎn)登記資料，利害關系人僅可以查詢登記簿。單位查詢的，由單位經(jīng)辦人持單位介紹信申請查詢;不動產(chǎn)權(quán)利人查詢的，持房屋所有權(quán)證、本人有效身份證件申請查詢;其他利害相關人查詢的，持授權(quán)委托書、親屬關系證明等申請查詢。

　　6.查詢不動產(chǎn)登記資料，對于電子化查詢結(jié)果，如何收集記錄？

　　不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。不動產(chǎn)登記原始資料，包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核材料。對于不動產(chǎn)登記資料通過電子化查詢獲得的結(jié)果，建議為兩種情況收集記錄：

　�。�1）在不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢

　　評估人員和不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關系人或其委托代理人在不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)獲得的電子化查詢結(jié)果，現(xiàn)場打印并由不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明，查詢結(jié)果證明應當注明出具的時間，并加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢專用章。

　�。�2）通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)官方網(wǎng)站或指定渠道獲取的電子化查詢結(jié)果

　　根據(jù)自然資源部和各地方政府的要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當加強不動產(chǎn)登記信息化建設，以不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺為基礎，通過運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、設置自助查詢終端、在相關場所設置登記信息查詢端口等方式，為查詢?nèi)颂峁┍憷�。不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)已開通互聯(lián)網(wǎng)、自助查詢終端或登記信息查詢端口等查詢方式的，評估人員可能通過上述渠道查詢并打印電子化查詢結(jié)果（查詢結(jié)果，帶有登記機構(gòu)電子簽章和查詢?nèi)掌冢��?/p>

　　該方式獲取的電子化查詢結(jié)果只能作為參考，評估人員可以對其進行分析判斷后作為評估依據(jù)資料。最準確的不動產(chǎn)登記資料應當以從不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)復制的不動產(chǎn)登記資料并加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢專用章為準。

　　7.當前使用“產(chǎn)權(quán)正在辦理中”為什么是錯誤的？“已受理”如何核實狀態(tài)？

　　對于部分尚未取得房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或不動產(chǎn)權(quán)證等法律權(quán)屬登記文件的不動產(chǎn)，在目前的資產(chǎn)評估實踐中，有的委托人或被評估單位會出具“產(chǎn)權(quán)正在辦理中”的聲明、說明或承諾等文件。

　　根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務院令第656號）中第十七條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。”不動產(chǎn)登記管理部門對于申請不動產(chǎn)登記的，按規(guī)定必須向申請人出具書面的受理通知書或不予受理通知書，因此僅有委托人或被評估單位自行出具“產(chǎn)權(quán)正在辦理中”的聲明、說明或承諾不符合相關法規(guī)政策規(guī)定，應當以不動產(chǎn)登記部門出具的受理通知書作為“產(chǎn)權(quán)正在辦理中”的依據(jù)。同時《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務院令第656號）第二十條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。”按照《國務院辦公廳關于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》，自然資源部根據(jù)國務院的要求，出臺了配套制度，進一步壓縮辦理不動產(chǎn)登記時間，經(jīng)向自然資源部相關部門調(diào)查了解，目前要求到2019年底全國所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日以內(nèi)，2020年底全國所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間力爭全部壓縮至5個工作日以內(nèi)。評估人員可以根據(jù)相關部門和當?shù)卣�府的�?guī)定在現(xiàn)場調(diào)查工作期間核實其不動產(chǎn)登記辦理進度情況。

　　《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（自然資源部令第80號2019年7月16日自然資源部第2次部務會《自然資源部關于廢止和修改的第一批部門規(guī)章的決定》修正）第六條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當加強不動產(chǎn)登記信息化建設，以不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺為基礎，通過運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、設置自助查詢終端、在相關場所設置登記信息查詢端口等方式，為查詢?nèi)颂峁┍憷��?rdquo;

　　對于不動產(chǎn)登記部門已出具“受理通知書”處于正在辦理中的不動產(chǎn)登記事項，評估人員可以同委托人或被評估單位相關人員一同前往縣級人民政府不動產(chǎn)登記機關或行政服務中心等辦公窗口憑不動產(chǎn)登記申請“受理通知書”現(xiàn)場查詢核實登記事項辦理進度，部分城市在相關辦公場所設置了自助查詢終端，通過掃描二維碼或輸入“受理通知書”號碼等方式自助查詢并打印查詢結(jié)果，有的還開通了互聯(lián)網(wǎng)查詢方式，通過不動產(chǎn)登記部門官方網(wǎng)站查詢“已受理”事項的辦理進度和結(jié)果�？傊�，對于不動產(chǎn)登記部門已受理的不動產(chǎn)登記申請事項的查詢方式，評估人員應當首先到當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門受理申請的辦公場所咨詢了解獲取查詢渠道、方法。

　　8.企業(yè)改制，房屋和土地分屬不同主體，權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些方面？

　　企業(yè)出現(xiàn)房屋和土地分屬不同權(quán)利主體的現(xiàn)象，通常是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之前由于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分散登記產(chǎn)生的歷史遺留問題。企業(yè)改制時，房屋和土地權(quán)屬登記信息需要改變，接受相關房屋和土地使用權(quán)的企業(yè)就需要申請不動產(chǎn)變更或轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》。根據(jù)自然資源部的要求，對于多部門分散登記時期因相關管理環(huán)節(jié)不完善、不規(guī)范導致的歷史遺留問題，各地要積極主動與規(guī)劃、住建等部門會商研究，報請市縣人民政府出臺政策及時解決。建議資產(chǎn)評估專業(yè)人員注意收集不動產(chǎn)所在地的地方政府出臺的解決歷史遺留問題處理意見。

　　資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要被評估企業(yè)說明造成房屋和土地分屬不同權(quán)利主體的原因，對于權(quán)利人名稱變化但同步辦理不動產(chǎn)變更登記的需要核查企業(yè)發(fā)生變更的材料等申請權(quán)屬變更登記的資料；對于合法取得土地上的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移且已取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，需要核查企業(yè)是否具有或者在其配合下通過到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢登記資料獲得辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記所需的資料。對于過去登記尚未解決的歷史遺留問題需要關注是否能夠滿足當?shù)卣�府解決歷史遺留問題處理意見對辦理相關登記事項所要求的條件（例如，房地權(quán)利人能否就辦理更正登記達成一致等）。

　　9.產(chǎn)權(quán)登記證明資料中的相關信息不完整，如何處理？

　　《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《不動產(chǎn)登記證明》出現(xiàn)信息不完整，一種情況是登記簿和權(quán)證填寫時允許不填寫的內(nèi)容，例如《不動產(chǎn)權(quán)證書》中的“權(quán)利性質(zhì)”不填寫國有還是集體，國有土地未填寫“使用期限”等。異議登記的《不動產(chǎn)登記證明》可以不填寫“義務人”。另一種情況可能是證載信息填寫發(fā)生失誤或存在其他不規(guī)范行為所致。這種情形下，資產(chǎn)評估人員需要權(quán)利人提供能夠說明相關信息的原始資料，必要時在權(quán)利人配合下根據(jù)不動產(chǎn)所在地不動產(chǎn)登記信息的查詢條件，向當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門申請登記信息和原始資料查詢，以查明原因。作為資產(chǎn)評估專業(yè)人員進行評估操作和信息披露的依據(jù)。對已經(jīng)確認的登記差錯，權(quán)利人可以依法申請更正登記。

　　10.采礦許可證和勘查許可證核查驗證有什么渠道？

　　在我國，采礦許可證和礦產(chǎn)資源勘查許可證，客觀上既是一種行政許可證明，又是一種物權(quán)產(chǎn)權(quán)證明（二合一），但沒有產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)管理制度。目前，也未納入不動產(chǎn)登記范疇。評估實踐中對其權(quán)屬資料的核查驗證，可以核實一些管理審批的信息。目前，自然資源部建立了有關礦產(chǎn)資源信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，開通了互聯(lián)網(wǎng)查詢方式，可以通過自然資源部官方網(wǎng)站對采礦權(quán)信息、探礦權(quán)信息和礦業(yè)權(quán)人勘查開采信息等進行查驗。具體查詢操作情況如下：

　�。�1）登記信息查驗

　　從自然資源部官網(wǎng)（http://www.mnr.gov.cn/）選擇“服務”點擊--“網(wǎng)上辦事”，選擇點擊“采礦權(quán)登記信息查驗”或“探礦權(quán)登記信息查驗”，輸入許可證號和校驗碼后即可進行查詢。

　　（2）勘查開采信息查驗

　　通過自然資源部“礦業(yè)權(quán)人勘查開采信息公示系統(tǒng)”可以對采礦權(quán)涉及的開采礦種、開采方式、生產(chǎn)規(guī)模、采礦權(quán)有效期限、礦區(qū)面積、礦權(quán)價款、礦產(chǎn)資源補償費、環(huán)境恢復保證金、設計采礦能力和實際采礦能力、設計開采回采率和實際開采回采率、礦石地質(zhì)品位、設計選礦回收率和實際選礦回收率、精礦品位、尾礦品位等有關礦產(chǎn)資源開采許可情況和重要評估參數(shù)進行查驗，也可以對探礦權(quán)涉及的勘查項目名稱、勘查單位名稱和地址、探礦權(quán)有效期限、登記勘查礦種、勘查實施方案計劃總投資和計劃當年投資、是否完成勘查進度、處罰情況、探礦權(quán)使用費繳納情況、當年完成主要實物工作量及投入技術(shù)力量等有關礦產(chǎn)資源勘查情況和重要評估參數(shù)進行查驗。從自然資源部官網(wǎng)（http://www.mnr.gov.cn/）選擇“服務”點擊--“網(wǎng)上辦事”，選擇點擊“礦業(yè)權(quán)人勘查開采信息公示系統(tǒng)”，輸入許可證編號后點擊搜索，再點擊查詢顯示的權(quán)利人名稱，即可對礦業(yè)權(quán)人的相關勘查開采信息數(shù)據(jù)內(nèi)容進行查詢。

　　11.林地、林木的權(quán)屬資料核查驗證需注意哪些主要方面？

　　在我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度前，國務院林業(yè)主管部門或者縣級以上人民政府向權(quán)利人核發(fā)的確認森林、林木和林地所有權(quán)或使用權(quán)的法律憑證是《林權(quán)證》。2015年3月1日《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，森林、林木和林地的權(quán)利歸屬和其他法定事項的登記由縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責；國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地的不動產(chǎn)登記，由自然資源部受理并會同有關部門辦理；完成登記依法向權(quán)利人核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》或者《不動產(chǎn)登記證明》。

　　我國2015年3月1日在江西省崇義縣頒發(fā)了全國首批林權(quán)類《不動產(chǎn)權(quán)證書》，但各地啟用新證書的進度并不一樣（例如，2019年11月6日媒體報道北京發(fā)出了第一本林權(quán)類《不動產(chǎn)權(quán)證書》）。按照規(guī)定，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，已經(jīng)依法發(fā)放的《林權(quán)證》、《林權(quán)抵押登記證明書》等證書或證明繼續(xù)有效。各地會按照“不變不換”（即：權(quán)利不變動，簿證不更換）的原則，在需要依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記時逐步更換新簿證。

　　林權(quán)類《不動產(chǎn)登記簿》以宗為單位登記土地中林地的所有權(quán)、農(nóng)戶的林地承包經(jīng)營權(quán)、通過流轉(zhuǎn)取得的林地使用權(quán)，并按照不動產(chǎn)單元登記位于相關林地的森林、林木的所有權(quán)及使用權(quán)。登記簿的內(nèi)容包括“宗地基本信息”、“不動產(chǎn)權(quán)利登記目錄”、“不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息”，反映其首次、變更、轉(zhuǎn)移、注銷、更正等登記的內(nèi)容。其中，“不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息”的“林權(quán)登記信息”記載的具體登記內(nèi)容主要有：林地權(quán)利人、林地共有情況、權(quán)利人類型、登記類型、登記原因、使用權(quán)（承包）面積、林地使用（承包）起止日期、林地所有權(quán)性質(zhì)、森林/林木所有權(quán)人、森林/林木使用權(quán)人、主要樹種、株數(shù)、林種、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不動產(chǎn)權(quán)證書號、登記時間、附記等。“不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息”還包括相關不動產(chǎn)的抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預告登記、異議登記和查封登記等信息。

　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿填寫，并向不動產(chǎn)權(quán)利人核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》；辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預告登記和異議登記，則應當向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。林權(quán)類《不動產(chǎn)權(quán)證書》主要登記林地/森林、林木的：不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)（森林、林木填寫林種）、用途、面積、使用期限（起止時間）、權(quán)利其他狀況（記載主要樹種、造林年度、小地名，以及依據(jù)《森林資源規(guī)劃設計調(diào)查技術(shù)規(guī)程》確定的用途）、附記、附圖等內(nèi)容。

　　根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以向不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請，根據(jù)當?shù)氐墓芾砗图夹g(shù)條件運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息查詢端口、自助查詢終端、登記機構(gòu)現(xiàn)場查詢等方式查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關系，因不動產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關系，以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形的利害關系人也可以通過申請查詢有利害關系的不動產(chǎn)登記結(jié)果。查詢后還可以要求復制不動產(chǎn)登記資料或要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明。

　　資產(chǎn)評估專業(yè)人員對執(zhí)行評估業(yè)務時需要核查的不動產(chǎn)登記信息，可以根據(jù)評估目的和評估委托關系陪同不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)利害關系人查詢，也可以作為不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)利害關系人的委托代理人在其授權(quán)委托范圍內(nèi)查詢不動產(chǎn)登記資料。

　　12.軍隊所屬單位房地產(chǎn)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些方面？

　　《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》規(guī)定，中國人民解放軍房地產(chǎn)，是指依法由軍隊使用管理的土地及其地上地下用于營房保障的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設施設備，以及其他附著物。軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬歸中央軍委，其土地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物以及其他附著物的所有權(quán)，由總后勤部代表行使。軍隊房地產(chǎn)使用管理單位依據(jù)有關規(guī)定，到房地產(chǎn)所在地縣級以上地方人民政府辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，領取土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)證書。2018年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳、中央軍委辦公廳印發(fā)《關于深入推進軍隊全面停止有償服務工作的指導意見》，明確了包括房地產(chǎn)租賃在內(nèi)的15個行業(yè)有償服務活動全部停止，主要采取委托管理、資產(chǎn)置換、保障社會化等方式進行處理。由此我們理解，軍隊房地產(chǎn)權(quán)屬資料核查驗證，主要是停止有償服務項目涉及的軍隊房地產(chǎn)。

　　軍隊所屬單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，包括三種類型，一是當?shù)乜h級以上地方人民政府印發(fā)的土地使用權(quán)證書，二是當?shù)乜h級以上地方人民政府印發(fā)的房屋所有權(quán)證書（停止有償?shù)淖饨鹪u估項目，都是這兩類“老證”），三是中央軍委后勤保障部印發(fā)的《軍隊房地產(chǎn)使用許可證》（停止有償?shù)慕邮赵u估項目，接收后逐步變更為該證）。房屋產(chǎn)權(quán)證證載權(quán)利人一般會顯示部隊對外番號，但是因為部隊對外番號會定期更換，所以部隊現(xiàn)對外番號和證載信息不一致也是較普遍的現(xiàn)象，在提供時部分涉及保密需要進行脫密處理。

　　軍隊所屬單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料核查驗證，需注意以下幾個方面：

　　（1）一般來說，無法到發(fā)證機關核實產(chǎn)權(quán)資料。由于軍隊資產(chǎn)的評估有諸多限制，委托人一般不會配合評估人員去發(fā)證機關核實產(chǎn)權(quán)證。

　�。�2）資料缺失或信息前后不一。部分軍隊房地產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，也無法提供相關規(guī)劃審批和設計文件，無法確定用途，或已有證但實際使用用途和法定權(quán)益用途不一致，如部分租賃合同中原房屋已被拆除，租戶重新進行了翻建，造成用途不一致。

　�。�3）現(xiàn)場核查中存在多種產(chǎn)權(quán)證與實際情況不符或約定產(chǎn)權(quán)的情況，如加建、拆除重建、以租代建--以空地出租，由承租方出資建設房屋，一般約定租賃期滿后房屋產(chǎn)權(quán)歸軍隊所有，相應的租期較長、租金較低。

　　如果評估對象沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或證載面積、用途與實際不符，需要查驗取得不動產(chǎn)的相關證明文件如軍隊登記清冊、合同等資料。

　　13.計算機著作權(quán)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些主要方面？

　　評估實務當中，涉及計算機軟件著作權(quán)的評估項目大量出現(xiàn)，無論是對計算機軟件著作權(quán)的評估還是企業(yè)價值評估中涉及到軟件著作權(quán)，按照相應的評估準則，均需要對計算機軟件著作權(quán)的法律權(quán)屬資料進行收集，并履行核查驗證程序。那么計算機軟件著作權(quán)的權(quán)屬資料都有哪些？如何對其真實性、準確性、完整性進行核查驗證都是我們直接面對的問題。

　　（1）計算機軟件著作權(quán)權(quán)屬資料的名稱、種類

　　我國實行計算機軟件著作權(quán)登記制度。根據(jù)《計算機軟件保護條例》《計算機軟件著作權(quán)登記辦法》，計算機軟件著作權(quán)登記證書是軟件著作權(quán)有效或登記申請文件所述事實的初步證明。計算機軟件著作權(quán)權(quán)屬資料包括：計算機軟件著作權(quán)登記證書、軟件著作權(quán)專有許可使用合同、轉(zhuǎn)讓軟件著作權(quán)合同、軟件著作權(quán)質(zhì)押合同等。

　�。�2）計算機著作權(quán)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些主要方面

　　根據(jù)《計算機軟件著作權(quán)登記辦法》，軟件著作權(quán)、軟件著作權(quán)專有許可合同和轉(zhuǎn)讓合同，需要在國務院著作權(quán)行政管理部門認定的軟件登記機構(gòu)進行登記，因此，可以通過查詢登記管理機關相關公告的方式，對權(quán)屬證明資料進行核查驗證。

　　目前的國務院著作權(quán)行政管理部門為中央宣傳部國家版權(quán)局，國家版權(quán)局版權(quán)保護中心負責計算機軟件著作權(quán)的登記等工作。任何人均可查閱軟件登記公告以及可公開的有關登記文件。軟件登記公告的內(nèi)容包括：軟件著作權(quán)的登記；軟件著作權(quán)合同登記事項；軟件登記的撤銷；軟件著作權(quán)質(zhì)押合同等其他事項。

　�。�3）查詢的渠道和方法

　　查詢的渠道有兩種，一種是網(wǎng)站，一種是微信公眾號。第一種方式，可以登陸“中國版權(quán)保護中心www.ccopyright.com.cn”官網(wǎng)查詢，右則會有向?qū)�，點擊“證書查詢”，可以看到“軟件著作權(quán)登記”、“作品著作權(quán)登記”、“商標注冊查詢”、“專利申請查詢”等，點擊“軟件著作權(quán)登記”，可以按照相應的選型進行查詢。另外一種方式就是通過微信公眾平臺1、關注“中國版權(quán)服務”，2、點擊“中國版權(quán)服務”，3、進入公眾號；4、選擇下方的“微平臺”模塊，5、進入微平臺首頁；6、選擇“登記公告”，選擇“計算機軟件著作權(quán)登記公告”進入登記信息查詢界面；7、根據(jù)下方提示：輸入登記證書上面的至少兩項信息即可查詢到是否公示。如果有你的登記信息證明證書是真實有效的。

　　14.專利資產(chǎn)權(quán)屬資料核查驗證需要注意哪些主要方面？

　　根據(jù)現(xiàn)行有關規(guī)定，尚未獲得授權(quán)的專利申請的權(quán)屬資料有（1）專利申請受理通知書；（2）專利申請轉(zhuǎn)讓或?qū)＠�申請人名稱、地址變更時，還會需要手續(xù)合格通知書。（專利申請人名稱變更，是指專利申請人的名稱變化，如，從XX有限責任公司變更為XX股份有限公司）。已獲得授權(quán)的專利的權(quán)屬資料有（1）專利證書；（2）專利轉(zhuǎn)讓或?qū)＠麢?quán)人名稱變更時，還會需要手續(xù)合格通知書。（3）評估基準日（或評估基準日后的某日）專利登記薄副本（專利登記簿副本是一種表明專利即時法律狀態(tài)的證明）。

　　如果是單項專利的專利登記簿副本，除專利名稱、專利號、專利權(quán)人等基本內(nèi)容外，專利登記簿副本的內(nèi)容還包括：專利權(quán)的授予；專利申請權(quán)、專利權(quán)的轉(zhuǎn)移；專利權(quán)的質(zhì)押、保全及其解除；專利實施許可合同的備案；專利權(quán)的無效宣告；專利權(quán)的終止；專利權(quán)的恢復；專利實施的強制許可；專利權(quán)人姓名或者名稱、國籍和地址的變更。如果是批量專利的專利登記簿副本，專利登記簿副本的內(nèi)容，除專利名稱、專利號、專利權(quán)人外，只顯示上述日期當日的法律狀態(tài)，是專利權(quán)維持，還是專利權(quán)的終止等等。

　　專利權(quán)屬資料查詢渠道相對開放，在很多網(wǎng)站可以查詢相關資料。如，正在申請中的專利可在國家知識產(chǎn)權(quán)局官網(wǎng)（http://www.cnipa.gov.cn/zwfwpt/index.htm）查詢。已申請專利的查詢，有國知局檢索網(wǎng)站（http://cpquery.sipo.gov.cn/）（數(shù)據(jù)跟新速度快、中國數(shù)據(jù)最全），速派（http://www.soopat.com/）（響應速度快；日活量高3.Global Dossier（https://link.zhihu.com/?target=https%3A//globaldossier.uspto.gov/%23/）（由美國專利商標局推出，能夠檢索到2001年以后的中美日韓歐五大局的每件申請的審查過程，對于有同族的檢索尤其有效），佰騰網(wǎng)（https://www.baiten.cn/）專利之星（http://www.patentstar.cn/frmLogin.aspx）（國知局旗下的檢索中心開發(fā)的一款具備免費檢索功能的檢索系統(tǒng)（以游客的方式登錄即可免費使用），檢索方式貼近審查員使用的檢索系統(tǒng)，對于普通用戶來說需要稍微學習一下檢索規(guī)則。）大為專利搜索引擎（http://www.innojoy.com/search/index.html）

　　WIPO（世界知識產(chǎn)權(quán)組織）檢索系統(tǒng)（https://patentscope2.wipo.int/search/en/structuredSearch.jsf）（

　　主要針對有PCT的申請文件，數(shù)據(jù)范圍是全球性的）。專利匯（https://www.patenthub.cn/）（速度快，中文數(shù)據(jù)很全）中國知識產(chǎn)權(quán)大數(shù)據(jù)與智慧服務系統(tǒng)（http://www.zldsj.com/）（數(shù)據(jù)全更新快，具備初步知識圖譜和分析功能，還能提供下載功能）。萬象云（https://www.wanxiangyun.net/search/index）（功能與incopat的類似，有初步分析功能和下載功能。）INCOPAT（https://www.incopat.com/）（上手容易，有初步分析功能和下載功能。智慧芽（https://www.zhihuiya.com/?utm_source=baidu&utm_medium=cpc&utm_campaign=Patsnap-%E4%B8%93%E5%88%A9%E5%93%81%E7%89%8C&utm_content=%E5%93%81%E7%89%8C-%E4%B8%93%E5%88%A9-%E9%87%8D%E7%82%B9&utm_term=%E6%99%BA%E6%85%A7%E8%8A%BD）

　　同樣與incopat和萬象云類似，有初步分析功能和下載功能。Patentics（http://www.patentics.com/scn.htm）（索智推出的這個專利檢索系統(tǒng)最大的特點就是語義檢索的匹配度很高，特別符合審查員專利審查時的檢索策略和檢索習慣。）

　　15.船舶權(quán)屬核查需要注意哪些主要方面？

　　船舶證書是根據(jù)聯(lián)合國和其他國際組織的有關公約、規(guī)則、規(guī)定和協(xié)定來制定的，由船舶登記的國家當局或當局授權(quán)的機構(gòu)簽發(fā)。未獲得必要的證書或證書過期或未進行檢驗并延期，有關港口當局可以進行強制檢驗或?qū)⒋�舶滯留�?/p>

　　總體來講，船舶所必須持有的證書大體上分為兩大類：一類是由船旗國主管機關頒發(fā)的相關法律證書，一類是由各國政府授權(quán)的相關船舶檢驗機構(gòu)頒發(fā)的技術(shù)證書。

　　國際航運船舶證書多達30多種。與資產(chǎn)評估最為密切的是由船旗國政府頒發(fā)的《船舶登記證書》CERTIFICATE OF REGISTRY）(船舶國籍證書)。任何一艘船舶，船舶所有人（船東）必須向一個國家政府主管機關進行登記注冊，取得登記國的國籍，懸掛登記國的國旗，并以登記國的某一個港口作為船籍港，由船舶登記國家主管機關頒發(fā)船舶登記證書。船舶的登記基本上有兩種方式，一種是在本國進行登記，如中國的船舶所有人在中國境內(nèi)進行登記，懸掛中國國旗，注冊港口一般為船公司所在地，中國船舶登記的政府主管機關是中國海事局。還有一種登記方式是船舶所有人不在本國境內(nèi)登記，而是將船舶在國外某一國家進行登記注冊，懸掛登記注冊國的國旗，受登記注冊國的相關法律制約，向登記注冊國政府交納營業(yè)稅，針對中國航運企業(yè)，這種現(xiàn)象也非常普遍。

　　中國籍的船舶還應取得《船舶所有權(quán)證書》，上述證書中注均明了船舶的所有人。中國籍船舶的《船舶所有權(quán)證書》上會注明船舶的共有情況、它項權(quán)利情況。

　　船舶權(quán)屬核查驗證時，需要關注如下問題：

　　（1）船舶證書有效性或時效性核查。船舶特殊性和極高的安全性要求對各類證書有有效期的嚴格要求，證書失效將導致船舶不具備適航條件。以中華人民共和國船舶檢驗局為例，其頒發(fā)的船舶檢驗證書稱為《船舶檢驗證書簿》。船舶檢驗證書（ship certificates of inspection）是驗船機構(gòu)對船舶進行技術(shù)檢驗后簽發(fā)的證明文件，其作用是證明船舶結(jié)構(gòu)、船舶載重線、船舶穩(wěn)性、抗沉性、噸位、舾裝設備、消防設備、起貨設備、主輔機械設備、鍋爐和受壓容器、電氣設備、無線電通信設備和信號設備符合有關國際公約或船舶規(guī)范的要求。對于中國籍的船舶，評估師需要取得《船舶檢驗證書簿》，并查驗其中的各項證書是否在有效期內(nèi)。

　�。�2）船舶證書完整性核查。根據(jù)船舶的類型、船籍和航線等確定所搜集證書的種類。一般情況下，船東現(xiàn)場會提供一套完整的船舶證書。中國籍船舶，《船舶檢驗證書簿》基本涵蓋了所需的各類船舶證書。

　　（3）船舶和證書真實性核查。船舶資產(chǎn)價值較高，大型船舶的造價甚至高達上億美元，屬于企業(yè)的最重要的資產(chǎn)，評估師現(xiàn)場對各類證書需與原件進行核實，并要求企業(yè)蓋章確認。此外，評估師需要對船舶進行現(xiàn)場勘察核實，一方面確定船舶的真實性，另一方面根據(jù)對船體、輪機、舾裝和電氣設備的勘察，從而作為確定船舶成新率的依據(jù)。

　　隨著科技手段的不斷發(fā)展進步，對于由于船舶在航線中行駛無法現(xiàn)場勘察時，評估師可以查詢相關網(wǎng)站確定航行歷史記錄和現(xiàn)時航線，例如，我們可以登錄“船訊網(wǎng)”（http://www.shipxy.com/）查詢船舶的現(xiàn)時航行情況以及相關數(shù)據(jù)，以確定船舶資產(chǎn)的真實性。

　　第四部分問題  解答起草專家名單

　　編寫人：王生龍  高艷華  中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團公司

　　楊劍萍  中水致遠資產(chǎn)評估有限公司

　　劉珂  中企華資產(chǎn)評估有限責任公司

　　劉伍堂  連城資產(chǎn)評估有限公司

　　王崇虎  中和資產(chǎn)評估有限公司

　　趙林  中同華資產(chǎn)評估有限公司

　　劉興旺  天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

　　潘宇  方煒  中通誠資產(chǎn)評估有限責任公司

　　李向亮  北京工商大學經(jīng)濟學院

北京市資產(chǎn)評估協(xié)會

2019年12月23日