房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧有哪些?

一、利用臨界點進行納稅籌劃。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，存在下列情形之一的，免征土地增值稅：①納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅實行四級超率累進稅率的條件是：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;②增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;③增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。如果企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。計算增值額的扣除項目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②開發(fā)土地的成本、費用;③新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%。下面舉例說明。

二、利用增加扣除項目金額進行納稅籌劃土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相應的稅率累進計算的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達到減輕稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息費用的計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦�息扣除標準進行納稅籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以做不同選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則可以計算分攤的利息提供了金融機構(gòu)證明的，據(jù)實扣除;反之，如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠權(quán)益資本籌資，預計利息費用較低，則可以不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

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