怎么確認(rèn)舊城改造的契稅計(jì)稅依據(jù)?

假設(shè)50套商品房未來(lái)實(shí)際交付時(shí)的公允價(jià)值為2500萬(wàn)元，該公司取得舊城改造項(xiàng)目的企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本由“10000萬(wàn)元＋1000萬(wàn)元＋契稅＋2500萬(wàn)元”構(gòu)成。 　　對(duì)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 　　依上述規(guī)定，該公司以競(jìng)價(jià)方式取得的舊城改造項(xiàng)目，計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)為13500萬(wàn)元（10000＋1000＋2500），與企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本有差別。 　　但是由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實(shí)際交付后依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的公允價(jià)值，在開(kāi)發(fā)商辦理土地使用權(quán)證時(shí)僅能確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1000萬(wàn)元，50套拆遷還建房實(shí)際建造成本和未來(lái)公允價(jià)值暫時(shí)是無(wú)法確定的，所以，以13500萬(wàn)元作為契稅計(jì)稅依據(jù)不符合現(xiàn)實(shí)情況。 　　鑒于以上情況，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 　　一是拆遷還建房屋，在實(shí)際交付時(shí)，另行補(bǔ)繳契稅，即先按照11000萬(wàn)元（10000＋1000）計(jì)算繳納契稅，房屋實(shí)際交付時(shí)，再按照2500萬(wàn)元計(jì)算補(bǔ)繳契稅。 　　二是參照財(cái)稅文件的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 　　1.評(píng)估價(jià)格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 　　2.土地基準(zhǔn)地價(jià)，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 　　由于競(jìng)價(jià)一般以土地基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)為契稅計(jì)稅依據(jù)。

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