契稅的計稅依據(jù)是什么以及應(yīng)納稅額的計算?

1、契稅的計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種： 　　

一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。 　　

二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。 　　

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。 　　

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　2、征稅對象

　　土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。 　　

一、土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。 　　

二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。 　　

三、房屋買賣：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。 　　

2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 　　

3、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。 

四、房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。 　　

五、房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關(guān)鍵點。在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率

　　3、稅額計算

　　1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。 　　

2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定 　　

3、交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅 　　

4、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)： 　　 

（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅 　　

（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

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