房地產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)怎樣繳稅？

答：房地產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)應(yīng)納稅款需要從增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個(gè)方面進(jìn)行解答：

一、代收費(fèi)用要繳納增值稅

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，稅法規(guī)定是需要納稅的。《增值稅實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：

條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi);

(二)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù);

(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

二、代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅

代收費(fèi)用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是看代收費(fèi)用是以誰(shuí)的名義收取。如果不是由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則不納稅�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。

三、房?jī)r(jià)之外的代收費(fèi)用不繳納土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條進(jìn)一步明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

(一)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

(二)代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。據(jù)此分析，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費(fèi)用，也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位的，才可以從土地增值稅征稅收入中扣除。
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