【問(wèn)題】

有關(guān)停車(chē)管理費(fèi)稅率的問(wèn)題

【答案】

一、停車(chē)費(fèi)稅率

1、適用稅目： 根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車(chē)服務(wù)屬于一銷(xiāo)售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)/車(chē)輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

2、適用稅率： 增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷(xiāo)售總額小于500萬(wàn)元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第四條規(guī)定，征收率5%。

二、停車(chē)費(fèi)的法律規(guī)定

小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬，由房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行約定。如合同沒(méi)有約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)出售、出租等方式收取停車(chē)位的相關(guān)費(fèi)用。

《物權(quán)法》第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

三、停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

每個(gè)地區(qū)政府分別制定適用于本地區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要按照分時(shí)段、分片區(qū)差別收費(fèi)。居住區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)與非居住區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)有差別，不同的車(chē)輛類型停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差別。

四、停車(chē)費(fèi)該怎樣收取

在收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)之前，需區(qū)分車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。根據(jù)物權(quán)法第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”據(jù)此，一般而言，地面車(chē)位屬于業(yè)主共有，而規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。例如單獨(dú)停車(chē)樓、地下停車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，如果賣(mài)給了業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，由于業(yè)主擁有土地使用權(quán)，業(yè)主不再交費(fèi)。但如果涉及車(chē)輛管理，業(yè)主需交納車(chē)輛管理費(fèi)。這就意味著，地上車(chē)位的停車(chē)費(fèi)包括土地使用權(quán)費(fèi)及管理費(fèi)，而擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位停車(chē)費(fèi)只包括管理費(fèi)。所以，前述王女士雖對(duì)地下車(chē)位擁有產(chǎn)權(quán)，也得交納管理費(fèi)。

對(duì)于地下停車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)，黃文熙持不同意見(jiàn)。他認(rèn)為，地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不能由開(kāi)發(fā)商出售。

一是因?yàn)樾�區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，按照相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該條例第24條規(guī)定:“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”由于小區(qū)業(yè)主已經(jīng)取得地上建筑物的所有權(quán)，相應(yīng)地獲得土地使用權(quán)，作為同一土地地下公用建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)一并取得共有產(chǎn)權(quán)。

二是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算公式及公用建筑面積公攤規(guī)則(試行)》第8條第1款規(guī)定，公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。該規(guī)則第9條規(guī)定:“公用建筑面積計(jì)算原則:凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。”根據(jù)上述規(guī)定，獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)等不應(yīng)分?jǐn)�，而作為公共使用的地下室則應(yīng)分?jǐn)偂＜醋鳛樽≌�小區(qū)公共場(chǎng)所使用、發(fā)揮實(shí)際停車(chē)功能的地下停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)屬于分?jǐn)偟姆秶�。�?shí)際上，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，地下停車(chē)場(chǎng)不對(duì)外銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商已將地下停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)成本計(jì)入了可售房屋，從這一點(diǎn)看，住宅小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)也應(yīng)屬于分?jǐn)偡秶�，其產(chǎn)權(quán)理應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主所共有。小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)如何進(jìn)行收益使用，也自然應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主作出決定。

上述就是小編對(duì)“停車(chē)費(fèi)稅率”問(wèn)題的解答，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定、停車(chē)費(fèi)的適用稅率為11%，如果服務(wù)公司連續(xù)12月銷(xiāo)售總額小于500萬(wàn)元，征收率為5%。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到華律網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。