土地增值稅的定義
　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
　　土地增值稅的特點
　�。ㄒ唬┮艳D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象
　�。ǘ�）征稅面比較廣
　　（三）采用扣除法和評估法計算增值額
　�。ㄋ模�實行超率累進稅率
　�。ㄎ澹�實行按次征收，納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定
　　土地增值稅的征稅范圍
　�。ㄒ唬┮话阏鞫惙秶�規(guī)定
　　1）土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
　　2) 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用稅權(quán)課稅，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；
　　3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
　　（二）若干具體征稅范圍的規(guī)定
　　1合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
　　2交換房地產(chǎn)
　　3房地產(chǎn)抵押
　　4房地產(chǎn)出租
　　5房地產(chǎn)評估增值
　　6國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物
　　7房地產(chǎn)的代建房行為
　　8土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地
　�。ㄈ�）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
　　1) 房地產(chǎn)繼承(無收入)
　　2) 房地產(chǎn)贈與(對象有限定，無收入)
　　3) 房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
　　4) 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
　　5) 房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)
　　6) 房地產(chǎn)評估增值
　�。ㄋ模┟庹魍恋卦鲋刀惖那闆r(免征或暫免征收)
　　1) 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實
　　2) 合作建房建成后按比例分房自用
　　3) 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)
　　4) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
　　5) 因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)
　　6) 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的
　　7) 企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%
　　土地增值稅的收入
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（1993年第138號文）第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
　　貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價證券。
　　實物收入指：房屋、土地、鋼材等，實物的價值不太容易確定，一般需要評估。
　　共他收入指：如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽權(quán)等。此類比較少見，其價值需要進得評估。
　　土地增值稅的成本扣除項目
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。
　�。ǘ�）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。具體如下：
　　1、土地征用及拆遷補償費
　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。
　　2、前期工程費
　　前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
　　3、建筑安裝工程費
　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
　　4、基礎(chǔ)設(shè)施費
　　基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
　　5、公共配套設(shè)施費
　　公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
　　6、開發(fā)間接費用
　　開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
　�。ㄈ�）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
　　財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項法規(guī)計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項法規(guī)計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。
　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
　　（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加也可視同稅金扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
　　允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
　�。ㄎ澹┴斦�部確定的其他扣除項目
　　財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
　�。�六）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
　　土地增值稅的成本
　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額
　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
　　按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：
　�。�1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
　　（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金；
　�。�3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
　　土地支付金額的配比：
　　實際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房/全部房）