納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下不動(dòng)產(chǎn)時(shí)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記、即一手不動(dòng)產(chǎn)）適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)。

舉例：如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對(duì)外出租。3 年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，有買家提出要購(gòu)買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該 10 套商鋪再出售，此時(shí)，該 10 套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，而不適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人，選擇一般計(jì)稅方法時(shí)按14號(hào)公告轉(zhuǎn)讓商鋪時(shí)，就不能扣除土地款計(jì)算繳納增值稅了。該不動(dòng)產(chǎn)屬于“自建”還是屬于“二手”？

如果是自建，則一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

如果是二手，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。