一、轉讓人

　　營業(yè)稅。根據財政部、國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2008〕174號）規(guī)定，2009年1月1日～12月31日，轉讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅；轉讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營業(yè)稅。

　　土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　個人所得稅。根據《個人所得稅法》的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，但有如下兩方面優(yōu)惠：

　　一是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。個人出售現(xiàn)住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。個人出售住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

　　二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

　　印花稅。根據財稅〔2008〕137號文件規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　注意：上述優(yōu)惠均是針對個人住房而言，對個人出售商業(yè)用房取得的所得，應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。

　　二、贈與人

　　營業(yè)稅。自2009年1月1日起實施的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，應征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對單位無償贈送視同應稅行為征收營業(yè)稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權納入其中。但財稅〔2009〕111號文件對個人無償贈與不動產、土地使用權暫免征收營業(yè)稅的情形作了如下規(guī)定：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產屬于免稅情形的，稅務機關不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

　　對于應稅的其他情形，根據《營業(yè)稅條例實施細則》第二十條的規(guī)定順序確定其營業(yè)額，并根據第二十五條第三款的規(guī)定確定不動產所有權，土地使用權轉移的當天為納稅人發(fā)生時間。

　　土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規(guī)定，個人以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的，免征土地增值稅。

　　個人所得稅。財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，對4種情形下當事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應的所得，因此也不用繳納個人所得稅。

　　印花稅。根據《印花稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人之間房產的贈與所立的書據為產權轉移書據，應按萬分之五的稅率于書立時貼花。

　　結論：

　　相比較之下，對轉讓方與贈與方來講，營業(yè)稅及個人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規(guī)定。營業(yè)稅轉讓時免稅的條件是普通住房且購買超過2年；贈與時免稅的條件是要屬于繼承等4種情形，此時不再區(qū)分是否為普通住房，也不管購買是否超過2年。轉讓行為除兩種免稅規(guī)定外，都要依“財產轉讓所得”稅目繳納個人所得稅；贈與人因未取得收入，不用繳納個人所得稅。

　　自2008年11月1日起，個人轉讓住房行為不用繳納印花稅，但轉讓商業(yè)用房還是要繳納印花稅；贈與行為要按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅。自2008年11月1日起，無論是轉讓人還是贈與人，均不用繳納土地增值稅，但轉讓人所轉讓的應是住房而非商業(yè)用房；對贈與人沒有這方面的限制，轉讓時可以開具發(fā)票，但免稅贈與時不能開發(fā)票。

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