房產稅常見問題解答如下所示：

(一) 問：納稅人發(fā)生的房產評估增值部分是否應當繳納房產稅？執(zhí)行新《企業(yè)會計準則》的納稅人，因初始確認“投資性房地產”或者“投資性房地產”公允價值發(fā)生變化而調整房產賬面原價的，是否應當同時調整房產稅計稅原值？

答：《江蘇省地方稅務局關于地方稅有關業(yè)務問題的通知》(蘇地稅發(fā)〔1999〕087號)規(guī)定：“企業(yè)改組改制過程中，對資產進行重新評估并調整房產原值的，不論是否按新調整的房產原值提取折舊，均應按調整后的房產原值計征房產稅。”財稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。”因此，納稅人發(fā)生房產評估增值(或減值)以及初始確認“投資性房地產”或者持有“投資性房地產”期間公允價值發(fā)生變化，并按國家有關會計制度規(guī)定調增(或調減)房產原值的，應按調整后的房產原值計征房產稅。需要說明的是，根據國家有關會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產重組以及確認投資性房地產等少數情形外，房產的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產增值(或減值)而隨意調增(或調減)房產原值。

(二)問：財稅〔2010〕121號文件規(guī)定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”對于“地價”應當如何把握？是否應當考慮土地評估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構成地價？

答：財稅〔2010〕121號文件規(guī)定的“地價”應為納稅人實際支付的地價，包括納稅人取得土地使用權實際支付的價款以及開發(fā)土地實際支出的成本費用。納稅人會計核算時將土地評估增值計入“無形資產”或“投資性房地產”等科目(土地價值單獨核算)而未計入房價的，在確定房產計稅原值時，不需要將土地評估增值部分加計入地價。納稅人會計核算時對土地進行攤銷的，在確定房產計稅原值時，攤銷額也不得從地價中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價的，計入房產計稅原值的地價應為零。

(三) 財稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，納稅人在會計核算時未將地價計入房產原值，并且申報繳納房產稅時未將地價計入房產計稅原值的，是否應當補征2010年度以前的房產稅？

答：財稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。”根據會計制度的規(guī)定，納稅人在會計核算時應當將地價計入房產原值。因此，在財稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時，未將地價計入房產計稅原值造成少繳房產稅的行為屬于偷稅行為，應按規(guī)定補征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，納稅人在申報繳納房產稅時，可只將房產實際占用土地所對應的地價計入房產計稅原值，房產未占用的土地所對應的地價，可不計入房產計稅原值。但是，納稅人在會計核算時已經將全部地價計入房產原值，或者計入房產原值的地價超過房產實際占用土地所對應的地價的，在2010年底以前，應當以會計核算的房產原值作為房產稅計稅依據。2011年以后，容積率在0.5以下且計入房產原值的地價超過財稅〔2010〕121號文件規(guī)定標準的納稅人，在申報繳納房產稅時，可按照財稅〔2010〕121號文件的規(guī)定相應調減房產計稅原值。

根據新《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，納稅人可將土地使用權單獨計價，而不計入房產原值。因此，在財稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行新《企業(yè)會計準則》的納稅人在申報繳納房產稅時未將地價計入房產計稅原值的，不必補征房產稅。

(四) 財稅〔2010〕121號文件下發(fā)以后，納稅人的會計處理和所得稅處理是否應當進行相應的調整？

答：財稅〔2010〕121號文件規(guī)定僅適用于房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對納稅人的會計處理和所得稅處理不產生影響。財稅〔2010〕121號文件下發(fā)后，納稅人會計核算的房產原值與申報繳納房產稅的房產計稅原值可以存在差異。