開發(fā)間接費(fèi)有爭(zhēng)議

一、土地取得成本

土地取得成本,是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等.

在實(shí)務(wù)中,通常可以根據(jù)管理要求進(jìn)一步分為政府地價(jià)及市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi).

1、政府地價(jià)及市政配套費(fèi):支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi),向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等.

2、合作款項(xiàng):補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等.

3、紅線外市政設(shè)施費(fèi):紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi).

4、拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,安置及動(dòng)遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等.

二、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi),是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用.

在實(shí)務(wù)中,通常可以根據(jù)管理要求進(jìn)一步分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、"三通一平"費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi).

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他.勘測(cè)丈量費(fèi):包括初勘、詳勘等.主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測(cè)費(fèi),日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):規(guī)劃費(fèi):方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi).設(shè)計(jì)費(fèi):施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等.其他:可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等.建筑研究用房費(fèi):包括材料及施工費(fèi).

2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi).報(bào)批報(bào)建費(fèi):包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等.項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi).增容費(fèi):包括水、電、煤氣增容費(fèi).

3、"三通一平"費(fèi):

三通一平費(fèi)主要包括臨時(shí)通水、通電、通路,場(chǎng)地平整.臨時(shí)道路:接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用.臨時(shí)用電:接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用.臨時(shí)用水:接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用.場(chǎng)地平整:基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用.

4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋.臨時(shí)圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用.臨時(shí)辦公室:租金、建造及裝飾費(fèi)用.臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi):含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi).臨時(shí)圍板:包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用.

四、建安工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi),是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等.

1、建筑工程費(fèi)

建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi).基礎(chǔ)造價(jià):包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià):主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓).門窗工程:主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用.公共部位精裝修費(fèi):主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用.戶內(nèi)精裝修費(fèi):主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用.

2、安裝工程費(fèi)

安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi).室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括:室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水、排水、直飲水、熱水);室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片);室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi);室內(nèi)電氣工程費(fèi):包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi):通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi):包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用;電梯及其安裝費(fèi);發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi):包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi);消防系統(tǒng)費(fèi):包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi);人防設(shè)備及安裝費(fèi):包括密閉門、氣體過濾裝置等.弱電系統(tǒng)費(fèi):居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用:包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等;對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用:包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用;三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用:包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用;有線電視費(fèi)用:包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;電話系統(tǒng)費(fèi)用:包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;寬帶網(wǎng):包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用等.

四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等.

主要包括:室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi).

1、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

室外給水系統(tǒng)費(fèi):主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用;雨污水系統(tǒng)費(fèi)用.

2、室外采暖系統(tǒng)費(fèi):主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用.

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi):主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

4、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

高低壓配電設(shè)備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè):室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用;室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用.

5、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

停車管理系統(tǒng)費(fèi)用:包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用;小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用;周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用:紅外對(duì)掃等;小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用;電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用;電子公告屏費(fèi)用等.

6、園林環(huán)境工程費(fèi)

園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià),主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施.綠化建設(shè)費(fèi):包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;建筑小品:雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;道路、廣場(chǎng)建造費(fèi):道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等;圍墻建造費(fèi):包括永久性圍墻、圍欄及大門;室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;室外背景音樂;室外零星設(shè)施:兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等.

五、配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi),是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等.

配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出.主要包括以下幾類:

1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ�兒童樂園、自行車棚等;

2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出;

3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用;

4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府法�?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目.如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算.

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算,如:游泳池:土建、設(shè)備、設(shè)施;業(yè)主會(huì)所:設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu);幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購置;學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購置;球場(chǎng);設(shè)備用房:配電房、水泵房土建及裝修費(fèi);車站建造費(fèi):土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施.

六、開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等.為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本.

在實(shí)務(wù)中,通常可以根據(jù)管理要求進(jìn)一步分為工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi).

1、工程管理費(fèi)

主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、行政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi).工程監(jiān)理費(fèi):支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用;預(yù)結(jié)算編審費(fèi):支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;行政管理費(fèi):直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi);施工合同外獎(jiǎng)金:趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng);工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi);安全監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi);工程保險(xiǎn)費(fèi).

2、營銷設(shè)施建造費(fèi)

廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)、其他.廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi):車站廣告、路牌廣告;銷售環(huán)境改造費(fèi):會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi);臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用;售樓處裝修、裝飾費(fèi):設(shè)計(jì)、工程、裝飾等;樣板間:包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi).主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用,在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄,考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除;其他.

3、物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用.

七、借款費(fèi)用

借款費(fèi)用,是指符合資本化條件的借款費(fèi)用.資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額.因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等.