上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì) 上海市房屋管理局 上海市自然資源確權(quán)登記局關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知

滬建房管聯(lián)[2021]476號(hào)           2021-7-23

各區(qū)住房保障房屋管理局，各房地產(chǎn)交易中心、市房屋狀況信息中心，各自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心(不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心)：

　　為進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，現(xiàn)就加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù);受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策。

　　二、各區(qū)自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心(不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心)應(yīng)將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入綜合窗口收件;各區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)加強(qiáng)審核，將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗(yàn)范圍(交易核驗(yàn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)以綜合窗口收件之日為準(zhǔn))，對(duì)贈(zèng)與當(dāng)事人不符合住房限購(gòu)政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委

市房屋管理局

市自然資源確權(quán)登記局

2021年7月23日

房屋贈(zèng)予直系親屬交稅嗎？

　　新的契稅法將于2021年9月1日起開始執(zhí)行，前段時(shí)間有造謠者說契稅稅率即將提高，沒買房的抓緊買房，好多人寧愿信抖音，信銷售，信中介，也不相信專業(yè)人士。這不剛剛辟謠完，又有人造謠說房子可以想送給誰就給誰，不用交任何稅，這種吸引眼球的文章或者視頻能夠讓不懂的人產(chǎn)生共鳴，真是誤導(dǎo)大眾。

　　今天就房屋贈(zèng)予直系親屬可能存在的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行說明。

　　一、契稅

　　新契稅法新增了免征契稅的情形有：婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬;法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬;

　　二、增值稅

　　(1)屬于下列情形的免征增值稅：

　　家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　(2)不符合以上情形，需要結(jié)合房屋購(gòu)買時(shí)間。

　　增值稅免稅規(guī)定：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　三、土地增值稅

　　自有住房免征土地增值稅。

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以，個(gè)人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)是住房的，同樣暫免征收土地增值稅。

　　四、印花稅

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。所以，個(gè)人無償贈(zèng)與的住房，贈(zèng)與雙方同樣免征印花稅。

　　五、個(gè)人所得稅

　　(1)贈(zèng)給非直系親屬交個(gè)人所得稅

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

　　(2)贈(zèng)給直系親屬免稅

　　財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件同時(shí)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，以及房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人的情況，對(duì)當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅。

　　本文作者：亞太鵬盛(青島)稅務(wù)師事務(wù)所馬超2021年5月25日

個(gè)人贈(zèng)與房屋時(shí)涉及的個(gè)稅相關(guān)政策

　　個(gè)人贈(zèng)與房屋、個(gè)人接受贈(zèng)與房屋時(shí)會(huì)涉及到個(gè)人所得稅，小編為大家整理了相關(guān)政策!

　　一、贈(zèng)與方應(yīng)納稅所得額(除稅收優(yōu)惠情形外)

　　1.贈(zèng)與方應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)核定價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用

　　2.對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

　　3.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

　　政策依據(jù)：

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào))

　　《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(中華人民共和國(guó)主席令2001年第49號(hào))

　　二、受贈(zèng)方應(yīng)納稅所得額(除稅收優(yōu)惠情形外)

　　1.受贈(zèng)方應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值-贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)

　　2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　3.贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

　　政策依據(jù)：

　　《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))

　　三、受贈(zèng)人將受贈(zèng)房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)

　　1.受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。

　　受贈(zèng)人應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋收入-原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本-贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)-轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)

　　2.受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

　　政策依據(jù)：

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))

　　四、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策

　　1.符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

　　(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

　　(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

　　2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

　　政策依據(jù)：

　　《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào))

　　五、親屬之間贈(zèng)與房屋的常見“小稅種”優(yōu)惠

　　1.契稅：

　　(1)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

　　(2)對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

　　非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　政策依據(jù)：

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕4號(hào))

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào))

　　2.土地增值稅：

　　(1)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》中所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　(2)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中所稱的“贈(zèng)與”是指：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

　　政策依據(jù)：

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第588號(hào))

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))

　　來源：中稅答疑整理  2021年6月7日