國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局公告[2022]1號(hào)           2022-12-20

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2022年第10號(hào))等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題公告如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征率

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體預(yù)征率如下：

　　(一)全市地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率均為2%。

　　(二)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　　二、土地增值稅預(yù)征計(jì)算方法

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取全款方式銷售或先開(kāi)具發(fā)票的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　三、土地增值稅核定征收率

　　對(duì)符合核定征收條件的，其土地增值稅核定征收率明確如下：

　　(一)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，普通住宅、非普通住宅的核定征收率原則上不得低于5%，其他類型房地產(chǎn)的核定征收率原則上不得低于6%;

　　(二)具體土地增值稅核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算稅額后確定。

　　本公告自2023年1月1日起執(zhí)行�！秶�(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(2018年第8號(hào))同時(shí)廢止。

　　特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局

2022年12月20日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》的解讀

　　一、發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》公告的背景

　　《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2022年第10號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)2022年11月11日發(fā)布，《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率有所調(diào)整，經(jīng)調(diào)研落實(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(2018年第8號(hào))已不適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況需要，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，決定發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率進(jìn)行調(diào)整。

　　二、《公告》對(duì)預(yù)征率是如何規(guī)定的

　　根據(jù)《辦法》第十二條“土地增值稅預(yù)征率：普通住宅預(yù)征率2%-3%、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%”的要求，經(jīng)廣泛調(diào)研并結(jié)合我市實(shí)際，統(tǒng)一規(guī)范全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率如下：

　　(一)全市地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率均為2%。

　　(二)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　　三、土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定

　　按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))的規(guī)定，《辦法》第十條對(duì)營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入進(jìn)行了明確，即適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額�！掇k法》第十一條對(duì)營(yíng)改增后土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行了明確，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為：

　　土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　考慮到實(shí)際工作中存在房地產(chǎn)企業(yè)全款銷售和提前開(kāi)具發(fā)票的情況，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，我們明確全款銷售和先開(kāi)具發(fā)票的情況下土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為不含增值稅收入。

　　四、土地增值稅的核定征收是怎么規(guī)定的

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))“核定征收率原則上不低于5%”的要求，對(duì)我市銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率進(jìn)行適度調(diào)整，分類型確定核定征收率，普通住宅、非普通住宅的核定征收率原則上不得低于5%，其他類型房地產(chǎn)的核定征收率原則上不得低于6%。

　　《辦法》只規(guī)定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算可以核定征收的情形，但實(shí)際工作中除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目外，舊房轉(zhuǎn)讓也涉及到土地增值稅核定征收的情形，依據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件規(guī)定,對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，應(yīng)告知納稅人實(shí)行核定征收，具體核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算稅額后確定。

國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局

2022年12月20日