國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》的公告

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2022年第10號        2022-11-11

　　為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

2022年11月11日

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于山東省范圍內(nèi)(不含青島市)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)(以下簡稱主管稅務(wù)機關(guān))提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)如實申報土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。

　　第五條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務(wù)，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(退)稅手續(xù)。

　　第二章 項目管理

　　第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉(zhuǎn)讓(預售)房地產(chǎn)時，按月報送項目的進度和變化情況。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項目開發(fā)同步。

　　第七條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對連續(xù)24個月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目合并為一個單位進行清算。

　　第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)清算單位合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 預征管理

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當按預征率計算申報繳納土地增值稅。

　　第十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的全部價款和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式預售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅稅款

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當按房地產(chǎn)的類型分別核算收入，適用相應(yīng)的預征率計征土地增值稅。土地增值稅預征率：普通住宅預征率2%-3%、非普通住宅預征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預征率2%-4%。

　　各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當?shù)念A征率，并報省稅務(wù)局備案。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預征土地增值稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于月(或季)末15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

　　第四章 清算申報

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十六條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　第十七條 上述第十五條、第十六條中所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用;

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第十八條 符合本辦法第十五條規(guī)定的應(yīng)清算項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

　　符合本辦法第十六條規(guī)定的可清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)每年作出評估，確定是否需要清算，對確定需要清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列清算資料：

　　(一)土地增值稅納稅申報表;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及其相關(guān)資料，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納、不同類型房產(chǎn)的銷售情況、成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其它情況;

　　(三)不動產(chǎn)權(quán)證(國有土地使用權(quán)證)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、測繪報告、竣工驗收證明;

　　(四)土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、支付地價款憑證;

　　(五)拆遷(回遷)合同、支付憑證、簽收花名冊、簽收憑證;

　　(六)銀行貸款合同、銀行貸款利息結(jié)算憑證;

　　(七)項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等合同和有效憑證;

　　(八)商品房銷售合同統(tǒng)計表、銷售明細表;

　　(九)發(fā)票臺賬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)證明資料及記賬憑證;

　　(十)開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用、出租、有償轉(zhuǎn)讓進行分項分類說明，并提供相關(guān)證明資料;

　　(十一)直接組織、管理開發(fā)項目人員花名冊及工資明細;

　　(十二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證;

　　(十三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行清算鑒證的項目，應(yīng)報送土地增值稅清算鑒證報告;

　　(十四)不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進項稅額相關(guān)資料。

　　第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送清算資料不完備的，應(yīng)當要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在15日內(nèi)補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的，不予受理。

　　主管稅務(wù)機關(guān)做出予以受理、補正資料、不予受理決定時，應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)送達《稅務(wù)事項通知書》。

　　第五章 清算審核

　　第二十一條 主管稅務(wù)機關(guān)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，應(yīng)當自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，出具清算審核結(jié)論。如因清算審核過程中需補正資料未補正、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算期間停產(chǎn)停業(yè)或存在稅企分歧等特殊情形無法在90日內(nèi)完成審核的，經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)局局長批準可以延長審核期限，延長的時間不得超過90天。

　　第二十二條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一、經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體研究決定可以中止審核，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中止審核的時間，不計入主管稅務(wù)機關(guān)審核期限。中止審核的情形消失后，應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請或由主管稅務(wù)機關(guān)主動恢復清算審核：

　　(一)因受不可抗力因素影響無法進行清算審核的;

　　(二)法院、檢察院、公安等部門調(diào)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬簿、憑證等資料立案檢查，主管稅務(wù)機關(guān)無法進行清算審核的。

　　第二十三條 清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

　　第二十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當組建清算審核專項工作組，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定，開展審核工作。

　　第二十五條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)當在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　第二十六條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確定：

　　(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼�類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當要求其提供書面說明及相關(guān)證明材料，參照本辦法第二十六條規(guī)定確定計稅價格。

　　對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：

　　(一)法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

　　(二)采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關(guān)主管部門證明資料的;

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。

　　第二十八條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內(nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應(yīng)按照不含增值稅收入確認收入。

　　第二十九條 土地增值稅扣除項目按以下規(guī)定處理：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　　1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

　　3.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內(nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，建設(shè)配建房發(fā)生的建筑安裝工程費，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等，其扣除金額根據(jù)補償協(xié)議、簽收清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。

　　(1)拆遷補償費應(yīng)當是真實發(fā)生和實際支付的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)當一一對應(yīng)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照本辦法第二十六條規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)當?shù)譁p本項目拆遷補償費。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值參照本辦法第二十六條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(4)貨幣安置拆遷的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　2.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他單位進行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當符合相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于資質(zhì)和收費標準的要求。

　　(2)在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費用允許扣除。

　　3.建筑安裝工程費，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　(1)發(fā)生的費用應(yīng)當與工程造價審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建筑材料費用不得重復計算扣除。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　銷售已裝修的房屋，裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

　　隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除。

　　(5)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　(6)實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費允許扣除。

　　(7)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)過程中所發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。

　　5.公共配套設(shè)施費，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當計算收入，并準予扣除成本、費用;

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應(yīng)當分攤的成本、費用也不允許扣除;

　　(5)同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施按照受益對象分攤扣除。

　　6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工社會保險費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　(1)企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代建支付的代建管理費，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。據(jù)實扣除的，應(yīng)當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)支付的咨詢費等非利息支出以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

　　2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　3.既有向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本項第1目、第2目所述兩種辦法。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加。

　　1.營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

　　2.營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和，加計20%扣除。