長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。

筆者希望能夠結(jié)合多年的財(cái)務(wù)領(lǐng)域管理理論，以及通過用友云財(cái)務(wù)服務(wù)為廣大房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，與大家就地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心建設(shè)的知識進(jìn)行分享。將從成本共享、管理與營銷費(fèi)用共享、收入共享、資金管理、運(yùn)營管理等方面入手。

上期分享內(nèi)容為：《財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心成地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型利器》，從整體了解財(cái)務(wù)共享。本期，將針對地產(chǎn)企業(yè)的成本管理來進(jìn)行講解。

建立成本管理流程是基礎(chǔ)管理工作

成熟的地產(chǎn)公司都建立了系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，一般包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，第二是每一個階段的控制要點(diǎn)和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

成本管理管控必須搞懂四件事

共享服務(wù)模式下的成本管理應(yīng)如何管控，成本管理系統(tǒng)如何對接，將從管理目標(biāo)、成本費(fèi)用分類及成本共享流程、建設(shè)核心來分解。

一、成本共享管理目標(biāo)

地產(chǎn)企業(yè)共享建設(shè)以提升內(nèi)部管控，提高財(cái)務(wù)運(yùn)營效率，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與流程及決策分析為目標(biāo)，在具體的成本共享目標(biāo)設(shè)計(jì)上一般是：

《摘自 BGY成本共享管理目標(biāo)》

二、地產(chǎn)企業(yè)八大成本費(fèi)用

1.土地取得成本：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。

2.行政事業(yè)費(fèi)：主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。

3.前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。

5.景觀環(huán)境工程費(fèi)：指綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。

6.社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

7.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

8.工程建設(shè)其他費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

三、成本共享流程

成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，從土地購買測算到開發(fā)建設(shè)動態(tài)監(jiān)控，都有專業(yè)的部門(投資部、成本部、財(cái)務(wù)部、資金部)來協(xié)作完成流程，共享模式下，如何將管控流程置入系統(tǒng)，從事前規(guī)劃、事中監(jiān)控、事后分析將成本流程與效率做到最優(yōu)?在系統(tǒng)流程梳理過程中，一般企業(yè)從成本管理系統(tǒng)、共享報(bào)賬平臺、影像系統(tǒng)、資金結(jié)算系統(tǒng)、核算系統(tǒng)來進(jìn)行梳理，常見的成本共享流程分類大致如下：

在信息化系統(tǒng)對接上行，成本業(yè)務(wù)系統(tǒng)需將對應(yīng)的付款申請，扣款申請?jiān)跇I(yè)務(wù)審核完畢后推送至報(bào)賬平臺，報(bào)賬平臺處理完收單、影像掃描、共享審核、付款排程、付款結(jié)算后，將付款信息，發(fā)票信息、成本拆分信息同步至成本管理系統(tǒng)，主體流程如下：

四、成本共享系統(tǒng)建設(shè)的八大核心

1、成本系統(tǒng)與共享平臺單據(jù)接口：推送信息考慮完整、項(xiàng)目、合同、供應(yīng)商基礎(chǔ)信息等。

2、發(fā)票與應(yīng)付解耦處理：發(fā)票O(jiān)CR識別自動生成系統(tǒng)發(fā)票單據(jù)，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，發(fā)票和成本應(yīng)付(產(chǎn)值確認(rèn))存在一對多或多對一的關(guān)系，在系統(tǒng)建設(shè)上，須考慮解耦;

3、發(fā)票拆分：發(fā)票獲取后，系統(tǒng)需考慮發(fā)票按成本合同比例進(jìn)行拆分，同時(shí)將拆分結(jié)果反寫成本管理系統(tǒng)，完成動態(tài)成本結(jié)果回寫，同時(shí)在報(bào)賬平臺按發(fā)票拆分結(jié)果入賬;

4、報(bào)賬單獲取業(yè)務(wù)審批信息：在共享作業(yè)人員審核過程中，需聯(lián)查業(yè)務(wù)審批信息，確保內(nèi)控體系及資金支付控制制度完整;

5、報(bào)賬單獲取合同信息：在共享作業(yè)人員審核過程中，需聯(lián)查業(yè)務(wù)合同信息，核對合同條款及支付條件，確保合同支付風(fēng)險(xiǎn)可控;

6、扣款、罰款申請：在付款排程時(shí)，系統(tǒng)自動檢查在途的扣款、罰款項(xiàng)，按最小余額進(jìn)行付款排程，避免出現(xiàn)超付風(fēng)險(xiǎn);

7、發(fā)票認(rèn)證：在初期為了保證時(shí)效，減少共享負(fù)荷，建議將該職能放在本地初審，但后期為了保證稅務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅與實(shí)際認(rèn)證結(jié)果一致，必須全遷入共享服務(wù)中心完成統(tǒng)一認(rèn)證于抵扣;

8、結(jié)果回寫：付款信息、發(fā)票拆分信息需全部實(shí)時(shí)反寫至成本系統(tǒng)，以保證成本系統(tǒng)動態(tài)成本管控時(shí)效;

然而，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，成本共享在資金支付、在打通上下游業(yè)務(wù)系統(tǒng)和增值稅發(fā)票統(tǒng)一認(rèn)證和抵扣上，還有非常大的提升空間。

后續(xù)，筆者還將分別對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的營銷、管理費(fèi)用、收入共享、資金、運(yùn)營建設(shè)重點(diǎn)詳細(xì)講解與總結(jié)，敬請持續(xù)關(guān)注!

關(guān)于用友云財(cái)務(wù)服務(wù)-財(cái)務(wù)共享：

用友云財(cái)務(wù)服務(wù)利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，以“實(shí)時(shí)會計(jì)+ 智能財(cái)務(wù)+ 全球司庫”為核心, 并考慮社會化商業(yè)對企業(yè)財(cái)務(wù)的影響，為企業(yè)在財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、金融服務(wù)支撐這三方面提供全新的解決方案服務(wù)、云服務(wù)、業(yè)務(wù)及智能服務(wù)，滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化、智能化及專業(yè)化的全面訴求。

財(cái)務(wù)共享服務(wù)作為用友云財(cái)務(wù)服務(wù)的一部分，借鑒了國際先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理模式，依托用友公司強(qiáng)大的財(cái)務(wù)信息化能力，總結(jié)上萬家客戶的業(yè)務(wù)實(shí)踐，為集團(tuán)化企業(yè)提供財(cái)務(wù)管理咨詢+信息化平臺+實(shí)施服務(wù)的全面方案，基于互聯(lián)網(wǎng)技新技術(shù)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，幫助大型企業(yè)轉(zhuǎn)型財(cái)務(wù)3.0。同時(shí)，用友云財(cái)務(wù)共享服務(wù)平臺支持專屬云、公有云及混合云等多種部署模式。

用友財(cái)務(wù)服務(wù)實(shí)施專家  呂華新