中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

 

　　《通知》指出，為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，就有關(guān)事宜發(fā)布通知。

 

　　《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

 

　　《通知》明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

 

　　《通知》明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。

 

　　《通知》明確提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，切實(shí)做好風(fēng)險隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護(hù)，落實(shí)各項監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。

 

　　建立健全自律監(jiān)管體系。中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目運(yùn)行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

 

　　《通知》指出要合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強(qiáng)、聲譽(yù)良好的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應(yīng)當(dāng)重新評估。

 

　　積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運(yùn)營管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)切實(shí)履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。