國家稅務總局中山市稅務局關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告

國家稅務總局中山市稅務局公告2022年第1號        2022-01-27

　　根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)和《轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(粵地稅發(fā)[2010]105號)的有關規(guī)定，現就調整我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率公告如下:

　　一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。

　　二、除保障性住房項目外，我市房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務機關結合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。

　　三、房地產開發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務發(fā)生時間在本公告施行之前的，可選擇按照《中山市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(中山市地方稅務局公告2010年第1號)或本公告執(zhí)行。房地產開發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務發(fā)生時間在本公告施行之后的，按照本公告執(zhí)行。

　　本公告自2022年3月1日起施行。

　　特此公告。

國家稅務總局中山市稅務局

2022年1月27日

　　附件：

國家稅務總局中山市稅務局土地增值稅預征率確定方法及流程

　　一、我市房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率(以下簡稱“預征率”)，以該房地產開發(fā)項目每平方米平均售價和每平方米扣除項目金額為依據，計算每平方米增值額和增值率，按適用土地增值稅稅率計算每平方米應繳稅款，以每平方米應繳稅款占每平方米平均售價的百分比再乘以70%確定。

　　預征率統(tǒng)一以0.5%為間距。百分比在間距中的，取最接近數值確定預征率。按上述方法確定的預征率，低于2%的按2%進行預征，高于10%的按10%進行預征。

　　二、每平方米平均售價=∑[各房屋類型每平方米平均售價÷(1+增值稅適用稅率)×各房屋類型對應可售建筑面積]÷∑各房屋類型對應可售建筑面積。

　　各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。

　　三、每平方米扣除項目金額根據房地產開發(fā)項目的有關資料，歸集各項成本費用，按可售建筑面積分攤計算。具體包括：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額。

　　(二)房地產開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　1.建筑安裝工程費，由稅務機關按照中山市土地增值稅扣除項目金額標準計算確定。

　　2.拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，由稅務機關根據計算確定的建筑安裝工程費按扣除比例確定;扣除比例按照我市已出具清算結論的房地產開發(fā)項目相關數據平均值測定。

　　(三)房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%計算扣除。

　　(四)財政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的20%計算扣除。

　　(五)與轉讓房地產有關的稅金。

　　四、預征率確定流程：先由納稅人填報工程量、可售建筑面積、取得土地使用權所支付的金額及銷售價格等項目數據(以下簡稱“項目數據”)，再由稅務機關通過政府部門信息共享數據審核確認，最后由稅務機關通過計算機系統(tǒng)按照統(tǒng)一的數據模型運算確定。

　　納稅人未按照規(guī)定的期限報送項目數據的，稅務機關直接使用政府部門信息共享數據，通過計算機系統(tǒng)按照統(tǒng)一的數據模型運算確定。

　　納稅人對稅務機關審核確認的項目數據有異議的，應在規(guī)定期限內提供佐證材料，經稅務機關確認的，予以調整。

　　納稅人對稅務機關參照中山市土地增值稅扣除項目金額標準計算確定的戶內裝修成本有異議的，應在規(guī)定期限內提供佐證材料，經稅務機關確認的，予以調整。

　　五、預征率實行動態(tài)調整機制，每自然年度終了后的1個月內，稅務機關根據房地產開發(fā)項目每平方米平均售價的變動情況調整預征率。

　　六、稅務機關確定預征率后，向納稅人依法送達《稅務事項通知書》。

關于《國家稅務總局中山市稅務局關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告》的解讀

　　現將《國家稅務總局中山市稅務局關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告》解讀如下：

　　一、制定《公告》依據

　　根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%”以及《轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(粵地稅發(fā)[2010]105號)第二條規(guī)定“各級稅務機關應結合當地土地增值稅清算的實際稅負、房價的上漲等因素，對土地增值稅預征率進行及時調整，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用”，國家稅務總局中山市稅務局制定了《公告》。

　　二、《公告》的主要內容

　　(一)我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。

　　(二)除保障性住房項目外，我市房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務機關結合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。

　　(三)房地產開發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務發(fā)生時間在本公告施行之前的，可選擇按照《中山市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(中山市地方稅務局公告2010年第1號)或本公告執(zhí)行。房地產開發(fā)項目的土地增值稅首次納稅義務發(fā)生時間在本公告施行之后的，按照本公告執(zhí)行。

　　(四)附件明確了土地增值稅預征率確定方法及流程。

　　三、《公告》的生效時間

　　本公告自2022年3月1日起施行。

來源：國家稅務總局中山市稅務局

發(fā)布時間：2022-01-28