國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于公開征求《國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法>的公告(征求意見稿)》意見的通知

國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局        2021-9-6

　　為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院“放管服”改革要求，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局起草了《國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法>的公告(征求意見稿)》。現(xiàn)將該公告(征求意見稿)向社會公開征求意見，公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見：

　　1.電子郵件：gjswzjzhsswj@zhuhai.gov.cn

　　2.傳真：0756-3216100

　　3.信件：地址為:珠海市九洲大道東1273號國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局財(cái)行科(郵編：510900)

　　意見反饋截至日期為2021年10月7日。

　　附件：

　　1.國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告(征求意見稿)

　　2.國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告(征求意見稿)附件

　　3.國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告的政策解讀

國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告(征求意見稿)

國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局公告XXXX年第X號

　　為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院“放管服”改革要求，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局制定了《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布，自發(fā)布之日起30日后施行，《珠海市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法(暫行)>的公告》(珠海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號)同時(shí)廢止。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局

XXXX年XX月XX日

珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院“放管服”改革要求，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅發(fā)〔1996〕227號)第四條、《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(粵地稅發(fā)〔1997〕29號)第四條等規(guī)定，結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作。在我市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的單位和個(gè)人(以下簡稱“納稅人”)，應(yīng)按本辦法相關(guān)規(guī)定辦理土地增值稅預(yù)征率報(bào)備，報(bào)備的土地增值稅預(yù)征相關(guān)的資料應(yīng)遵循真實(shí)性、合理性、合法性原則。

　　第三條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，對納稅人報(bào)備的預(yù)征率進(jìn)行確定，依法預(yù)征土地增值稅。

　　第二章 預(yù)征率的報(bào)備

　　第四條 納稅人應(yīng)在首次實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入的次月10個(gè)工作日內(nèi)，區(qū)分不同項(xiàng)目及不同類型的房地產(chǎn)，填寫《土地增值稅預(yù)征率備案表及附表》(附件1)，按《土地增值稅預(yù)征率備案資料清單》(附件2)的規(guī)定提交相關(guān)資料，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備適用的預(yù)征率。

　　以上所稱“項(xiàng)目”，是指國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及所附規(guī)劃圖紙，結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查(修建性詳細(xì)規(guī)劃)、工程規(guī)劃、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等，確定項(xiàng)目分期。在預(yù)征率報(bào)備時(shí)，納稅人對分期項(xiàng)目的范圍及劃分依據(jù)進(jìn)行書面說明。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)集體合議后確定項(xiàng)目分期，原則上清算時(shí)不得更改。

　　第五條 納稅人根據(jù)可售面積和銷售價(jià)格，計(jì)算確定應(yīng)稅收入。

　　(一)可售面積的確定

　　納稅人應(yīng)按普通住宅及其他類型房地產(chǎn)分別統(tǒng)計(jì)可售面積�？墒勖娣e按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其所附規(guī)劃圖紙或其他規(guī)劃文件確定。其中車位面積不能直接確定的，暫按規(guī)劃可售車位數(shù)量乘以12.5(平方米/個(gè))計(jì)算確定。

　　(二)銷售價(jià)格的確定

　　1.已售產(chǎn)品類別的銷售價(jià)格根據(jù)首次取得銷售收入當(dāng)月的實(shí)際平均銷售價(jià)格(含增值稅)確定。該價(jià)格低于住建部門備案的平均銷售價(jià)格(以下簡稱“備案價(jià)”)85%的，按備案價(jià)的85%確定。

　　2.如果該房地產(chǎn)類型中存在未售產(chǎn)品類別，該未售產(chǎn)品類別的銷售價(jià)格根據(jù)備案價(jià)的85%確定，未在住建部門進(jìn)行價(jià)格備案的按計(jì)劃(預(yù)計(jì))銷售價(jià)格確定。

　　(三)應(yīng)稅收入的計(jì)算

　　1.普通住宅應(yīng)稅收入的計(jì)算

　　(1)適用增值稅一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目

　　普通住宅的應(yīng)稅收入=普通住宅的銷售價(jià)格×普通住宅的可售面積-增值稅銷項(xiàng)稅額

　　(2)適用增值稅簡易計(jì)稅方法的項(xiàng)目

　　普通住宅的應(yīng)稅收入=普通住宅的銷售價(jià)格×普通住宅的可售面積-增值稅應(yīng)納稅額

　　2.其他類型房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的計(jì)算

　　其他類型房地產(chǎn)應(yīng)稅收入由除普通住宅外的各類別房地產(chǎn)應(yīng)稅收入加總計(jì)算。各類別房地產(chǎn)產(chǎn)品的應(yīng)稅收入應(yīng)按計(jì)算普通住宅應(yīng)稅收入的方法計(jì)算。

　　第六條 納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生支出的合法有效憑證和開發(fā)預(yù)算計(jì)劃，歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用，合理分?jǐn)偣餐�成本，確定普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家有關(guān)規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。納稅人需提供取得土地使用權(quán)的相關(guān)合同協(xié)議、票據(jù)等合法有效憑證。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　按實(shí)際支出金額歸集。拆遷安置的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定處理，納稅人應(yīng)提交安置補(bǔ)償視同銷售金額和計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算說明、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊或簽收憑證、票據(jù)等。

　　2.前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(1)成本的計(jì)算歸集

　　已簽訂合同的，按合同金額或結(jié)算金額為依據(jù)計(jì)算歸集，納稅人在報(bào)備時(shí)應(yīng)提供相關(guān)的合同或結(jié)算書;未簽訂合同的，按預(yù)算金額為依據(jù)計(jì)算歸集，納稅人在報(bào)備時(shí)應(yīng)提供預(yù)算書或其他計(jì)算歸集的依據(jù)。

　　(2)與土地增值稅工程造價(jià)扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對

　　納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等資料，填報(bào)《房產(chǎn)工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集表》(附件3)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人填報(bào)的工程造價(jià)數(shù)據(jù)與珠海市土地增值稅工程造價(jià)扣除標(biāo)準(zhǔn)比對，對超過扣除標(biāo)準(zhǔn)30%的，可要求納稅人補(bǔ)充提交以下資料：①工程造價(jià)的情況說明;②法定代表人對所提供資料真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任的聲明;③施工合同及補(bǔ)充協(xié)議;④招標(biāo)發(fā)包工程的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件及中標(biāo)通知書;⑤完整的工程施工圖、竣工圖、工程結(jié)算書及工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖);⑥根據(jù)需要提供圖紙會審記錄、設(shè)計(jì)變更、工程變更單、現(xiàn)場簽證單及其他證據(jù)資料;⑦稅務(wù)部門要求補(bǔ)充的其它資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人補(bǔ)充提交的資料進(jìn)行審核，集體合議確認(rèn)預(yù)征報(bào)備的工程造價(jià)扣除金額。

　　3.開發(fā)間接費(fèi)用

　　按直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目已實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)算月均金額歸集。納稅人在報(bào)備時(shí)應(yīng)提供能按照清算單位準(zhǔn)確歸集的“開發(fā)間接費(fèi)”明細(xì)賬賬頁復(fù)印件。

　　開發(fā)間接費(fèi)用=月均直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目已實(shí)際發(fā)生的金額×預(yù)計(jì)開發(fā)月份數(shù)。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　1.利息支出

　　暫按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%歸集。

　　2.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%歸集。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　1.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

　　按本辦法第六條計(jì)算確定的應(yīng)稅收入適用5%的征收率計(jì)算得出增值稅應(yīng)納稅額，并據(jù)以計(jì)算預(yù)征可扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額。

　　2.印花稅

　　根據(jù)會計(jì)制度規(guī)定，將與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅列入“稅金及附加”科目核算的，按本辦法第六條計(jì)算確定的應(yīng)稅收入計(jì)算印花稅稅額，預(yù)征報(bào)備時(shí)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除;否則，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除。

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

　　第七條 不同項(xiàng)目或不同類型房地產(chǎn)共同成本計(jì)算分?jǐn)?/p>

　　(1)同一宗土地分期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可按照占地面積法計(jì)算分?jǐn)偢髌谌〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。其他成本費(fèi)用應(yīng)按照可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　(2)同一項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除;不能按照受益對象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　(3)同一項(xiàng)目內(nèi)，對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按照占地面積法計(jì)算分?jǐn)偢髌谌〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象(地上部分或地下部分)。

　　(4)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致;如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

　　第八條 納稅人根據(jù)本辦法第五條、第六條、第七條的規(guī)定確定各類型房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目金額后，計(jì)算得出增值額和增值率，按適用稅率計(jì)算應(yīng)繳稅款，以應(yīng)繳稅款占應(yīng)稅收入的百分比為依據(jù)，確定各類型房地產(chǎn)的預(yù)征率。

　　為計(jì)算和操作簡便，預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。

　　除保障性住房項(xiàng)目外，納稅人報(bào)備的預(yù)征率不得低于2%。

　　第三章 預(yù)征率報(bào)備的受理與確定

　　第九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)密切監(jiān)控轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售等情況，及時(shí)輔導(dǎo)納稅人做好土地增值稅預(yù)征率報(bào)備工作。

　　納稅人未按規(guī)定辦理預(yù)征率報(bào)備的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)向納稅人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，責(zé)令納稅人限期辦理報(bào)備手續(xù)。

　　納稅人逾期仍未辦理或完善報(bào)備手續(xù)和資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定予以處理。

　　第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在受理預(yù)征率報(bào)備資料之日起22個(gè)工作日內(nèi)對報(bào)備資料完成審核及進(jìn)行稅種認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書面告知納稅人。

　　因特殊原因主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無法按期完成的，經(jīng)區(qū)級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期10個(gè)工作日完成。在審核結(jié)果確定前，按納稅人報(bào)備的預(yù)征率(非保障性住房不得低于2%)進(jìn)行預(yù)征。

　　第四章 預(yù)征稅款與后續(xù)管理

　　第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)自首次實(shí)現(xiàn)銷售收入的次月起，按月申報(bào)繳納預(yù)征稅款。

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)的有關(guān)規(guī)定確定。

　　銷售收入的實(shí)現(xiàn)以下列方式確定：

　　(一)以預(yù)售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn);

　　(二)以分期付款方式出售商品房的，以每期實(shí)際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn);

　　(三)以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn);

　　(四)以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。

　　第十二條 納稅人應(yīng)在年度終了后的兩個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上年實(shí)際發(fā)生的平均售價(jià)和成本費(fèi)用。如實(shí)際的平均售價(jià)或成本費(fèi)用與報(bào)備時(shí)所填報(bào)的金額發(fā)生較大變化，導(dǎo)致預(yù)征率變動超過0.5%的，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)重新報(bào)備、調(diào)整年度預(yù)征率。

　　第十三條 對需重新報(bào)備的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在受理報(bào)備資料之日起22個(gè)工作日內(nèi)完成審核及進(jìn)行稅種認(rèn)定，并將重新認(rèn)定結(jié)果書面告知納稅人。

　　第十四條 納稅人開發(fā)的項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)進(jìn)行清算。在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。納稅人在土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。

　　第五章 附則

　　第十五條 本辦法所稱“日”，除特指“工作日”外，均為“自然日”。

　　第十六條 本辦法由國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局解釋。

　　第十七條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。

　　附件：

　　1.《土地增值稅預(yù)征率備案表及附表》

　　2.《土地增值稅預(yù)征率備案資料清單》

　　3.《房產(chǎn)工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集表》

關(guān)于《國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法>的公告》的解讀

　　為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院“放管服”改革要求，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局制發(fā)《國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法>的公告》�，F(xiàn)解讀如下：

　　一、《公告》的出臺背景

　　2009年9月，為充分發(fā)揮土地增值稅對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，原珠海市地稅局結(jié)合工作實(shí)際，制定出臺了《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法(暫行)》(珠地稅發(fā)〔2009〕283號公布，珠海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號修訂重新公布)，對我市土地增值稅預(yù)征實(shí)行“一盤一率”的預(yù)征方式，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)化精細(xì)化管理，解決單一預(yù)征率過高或過低的問題，更為客觀反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平，引導(dǎo)納稅人在預(yù)征環(huán)節(jié)合理安排資金，避免“清算有稅，無錢繳納”的欠稅風(fēng)險(xiǎn)。但在實(shí)踐中，部分納稅人反映預(yù)征率計(jì)算、報(bào)備資料規(guī)定不明確，報(bào)備審核程序全市不統(tǒng)一，稅企雙方爭議較多，易帶來稅務(wù)部門執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　為統(tǒng)一規(guī)范我市土地增值稅預(yù)征管理，切實(shí)降低納稅人辦稅成本，營造公平便利的稅收環(huán)境，充分發(fā)揮稅收職能作用，推動粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展，經(jīng)反復(fù)研究及征求意見，結(jié)合我市實(shí)際，我局修訂制定了《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理辦法》。

　　二、主要內(nèi)容

　　(一)《辦法》的制定依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅發(fā)〔1996〕227號)第四條、《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(粵地稅發(fā)〔1997〕29號)第四條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)等一系列文件為依據(jù)，在國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局授權(quán)內(nèi)，結(jié)合我局土地增值稅預(yù)征管理實(shí)踐制定本辦法。

　　(二)《辦法》的適用范圍

　　適用于珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作。

　　(三)《辦法》的指導(dǎo)思想

　　《辦法》針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征管理的特點(diǎn)，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際，明晰納稅人的義務(wù)，突出可操作性，注重降低納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)土地增值稅預(yù)征業(yè)務(wù)的流程化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

　　(四)《辦法》對納稅人的要求

　　《辦法》要求納稅人應(yīng)在首次實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入的次月10個(gè)工作日內(nèi)，區(qū)分不同項(xiàng)目及不同類型的房地產(chǎn)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料，報(bào)備適用的預(yù)征率。

　　《辦法》要求納稅人根據(jù)可售面積和銷售價(jià)格，計(jì)算確定應(yīng)稅收入，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生支出的合法有效憑證和開發(fā)預(yù)算計(jì)劃，歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用，合理分?jǐn)偝杀�，�?jì)算得出各類型房地產(chǎn)的增值額和增值率，按適用稅率計(jì)算應(yīng)繳稅款，以應(yīng)繳稅款占應(yīng)稅收入的百分比為依據(jù)，確定各類型房地產(chǎn)的預(yù)征率，填報(bào)《土地增值稅預(yù)征率備案表及附表》。

　　《辦法》要求納稅人在年度終了后的兩個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上年實(shí)際發(fā)生的平均售價(jià)和成本費(fèi)用。如實(shí)際的平均售價(jià)或成本費(fèi)用與報(bào)備時(shí)所填報(bào)的金額發(fā)生較大變化，導(dǎo)致預(yù)征率變動超過0.5%的，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)重新報(bào)備、調(diào)整年度預(yù)征率。

　　(五)《辦法》對稅務(wù)機(jī)關(guān)提升納稅服務(wù)質(zhì)量，降低納稅人涉稅風(fēng)險(xiǎn)的安排

　　《辦法》明確規(guī)定了稅務(wù)機(jī)關(guān)受理預(yù)征率報(bào)備資料后，應(yīng)在限期內(nèi)完成稅種認(rèn)定，將認(rèn)定結(jié)果書面告知納稅人。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照珠海市土地增值稅工程造價(jià)扣除標(biāo)準(zhǔn)，對納稅人填報(bào)的工程造價(jià)超過扣除標(biāo)準(zhǔn)30%的，可要求納稅人補(bǔ)充提交資料說明，在施工前或施工過程中消除合理工程造價(jià)在土地增值稅清算不給予扣除的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(六)需要注意的事項(xiàng)

　　為計(jì)算和操作簡便，預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。

　　除保障性住房項(xiàng)目外，納稅人報(bào)備的預(yù)征率不得低于2%。

　　納稅人在土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。

　　三、《公告》生效時(shí)間

　　辦法自發(fā)布之日起30日后施行�！�珠海市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法(暫行)>的公告》(珠海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號)同時(shí)廢止。