國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)《順德區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造稅收指引》的通知

國家稅務(wù)總局廣州、各地級市、珠海市橫琴新區(qū)稅務(wù)局、廣州市南沙區(qū)稅務(wù)局，各地級以上市自然資源主管部門：

　　為進(jìn)一步支持佛山市順德區(qū)率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，加速推進(jìn)我省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，不斷盤活存量土地資源，助推產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、廣東省自然資源廳組織編寫了《順德區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造稅收指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們。

　　附件：《順德區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造稅收指引》.doc

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局

廣東省自然資源廳

2020年12月29日

順德區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造稅收指引

　　目 錄

　　1政府掛賬收儲模式

　　1.1情況描述

　　1.2典型案例

　　1.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　1.3.1被征收方

　　1.3.2受讓方

　　1.3.3工程施工方

　　2政府直接征收模式

　　2.1情況描述

　　2.2典型案例

　　2.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　2.3.1被征收方

　　2.3.2受讓方

　　2.3.3工程施工方

　　2.4掛賬收儲或直接征收后以“限地價、競配建”方式供地

　　2.4.1情況描述

　　2.4.2稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　3政府生態(tài)修復(fù)模式

　　3.1情況描述

　　3.2典型案例

　　3.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　3.3.1原權(quán)屬人

　　3.3.2工程施工方

　　4企業(yè)長租自管模式

　　4.1情況描述

　　4.2典型案例

　　4.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　4.3.1集體土地使用方

　　4.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

　　4.3.3土地受讓(承租)方(甲開發(fā)企業(yè))

　　4.3.4工程施工方

　　5政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式

　　5.1情況描述

　　5.2典型案例

　　5.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　5.3.1集體土地使用方

　　5.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

　　5.3.3土地受讓方(甲開發(fā)企業(yè))

　　5.3.4工程施工方

　　6企業(yè)自主改造模式

　　6.1情況描述

　　6.2典型案例

　　6.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　6.3.1不動產(chǎn)權(quán)屬人

　　6.3.2工程施工方

　　7一二級聯(lián)動開發(fā)模式

　　7.1情況描述

　　7.2典型案例

　　7.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　7.3.1集體土地承租人

　　7.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

　　7.3.3市場改造主體

　　8國有集體混合開發(fā)模式

　　8.1情況描述

　　8.2典型案例

　　8.3稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　8.3.1國有土地原權(quán)屬人A

　　8.3.2集體土地使用人B

　　8.3.3農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C

　　8.3.4工程施工方D

　　8.3.5市場改造主體E

　　本指引覆蓋順德區(qū)現(xiàn)行的八類改造模式，包括：政府掛賬收儲模式、政府直接征收模式、政府生態(tài)修復(fù)模式、企業(yè)長租自管模式、政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式、企業(yè)自主改造模式、一二級聯(lián)動開發(fā)模式、國有集體混合開發(fā)模式。

　　本指引基于每種模式的典型案例，梳理改造過程中涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅以及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種相關(guān)稅務(wù)處理事項(xiàng)，用于指導(dǎo)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造項(xiàng)目的涉稅管理。順德區(qū)以外的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造項(xiàng)目可參照本指引執(zhí)行。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今后國家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。

　　1 政府掛賬收儲模式

　　1.1 情況描述

　　政府掛賬收儲模式指的是由政府統(tǒng)籌，改造項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬人同意(涉及集體用地的，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意)后，由政府土地儲備機(jī)構(gòu)與土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議(涉及集體土地的，需先由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有)。收儲時政府不支付收儲補(bǔ)償費(fèi)用，待土地完成整理并通過公開交易方式出讓后，再向原土地權(quán)屬人進(jìn)行補(bǔ)償。土地出讓須滿足各鎮(zhèn)(街道)的招商要求，由競得人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　1.2 典型案例

　　某項(xiàng)目屬于拆除重建類“工改工”項(xiàng)目，項(xiàng)目改造范圍內(nèi)土地現(xiàn)狀為村級工業(yè)區(qū)用地，面積約160畝，土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地,存在開發(fā)強(qiáng)度低、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、環(huán)境污染大、經(jīng)濟(jì)效益差、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收益少等問題。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，集體土地轉(zhuǎn)為國有，政府通過掛賬收儲形式將土地收儲后公開出讓。

　　1.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

　　該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及三類納稅人，分別是被征收方(土地權(quán)屬人及廠房權(quán)屬人)、土地受讓方和工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅。其中在土地收回環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　1.3.1 被征收方

　　1.3.1.1 土地權(quán)屬人(集體經(jīng)濟(jì)組織)

　　土地權(quán)屬人的廠房用地被政府以掛賬收儲方式收回，并取得貨幣補(bǔ)償。

　　一、增值稅

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地使用權(quán)被政府收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

　　二、土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號)第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　三、契稅

　　根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》(廣東省人民政府令第41號)第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》(粵府函〔2007〕127號)規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅;超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

　　四、企業(yè)所得稅

　　集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)后，土地被政府收儲，取得的屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。集體經(jīng)濟(jì)組織被政府收儲土地的成本，可按合理方法確定。

　　1.3.1.2 廠房權(quán)屬人(集體土地使用方)

　　一、增值稅

　　集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。

　　二、企業(yè)所得稅

　　集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益以及集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補(bǔ)償，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上(含縣級)批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第40號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2013年第11號)規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷(不超過五年)的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。

　　若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。

　　1.3.2 受讓方

　　受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。

　　一、增值稅

　　受讓方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的相關(guān)規(guī)定處理。

　　二、契稅

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號)規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》(國稅函〔2009〕603號)規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

　　三、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。

　　1.3.3 工程施工方

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。

　　一、增值稅

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。

　　二、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。