國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號           2019-11-25

　　為加強土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）。現(xiàn)予以發(fā)布，自2020年1月1日起施行。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

2019年11月25日

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程

　　第一章 總則

　　第一條 為加強土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，制定本規(guī)程。

　　第二條 土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局（含深汕合作區(qū)稅務(wù)局）。各區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、預(yù)征申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負(fù)責(zé)個人存量房土地增值稅征收）。

　　各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

　　第二章 房地產(chǎn)項目管理

　　第三條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第四條 納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的項目名稱辦理項目登記。城市更新項目可結(jié)合城市更新項目批復(fù)、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。

　　對于分期開發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)的項目進(jìn)行項目登記。

　　納稅人項目登記后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申請變更項目登記，并報送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通過集體合議的方式確認(rèn)是否變更項目登記。

　　第五條 納稅人應(yīng)按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用；分期開發(fā)項目的，應(yīng)按照分期開發(fā)項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　第六條 納稅人在取得房地產(chǎn)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項目立項、規(guī)劃材料之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目信息登記，并向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下資料：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或城市更新項目批復(fù)、社會投資項目備案證等項目立項、規(guī)劃資料；

　�。ǘ�）土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、國有土地使用權(quán)證等權(quán)屬資料；

　�。ㄈ�）項目開發(fā)計劃（包含開發(fā)時間、竣工時間、分期開發(fā)計劃、項目分期的方法及理由等）；合作開發(fā)相關(guān)資料（包含合作方、分配比例、分配方式等）。

　　第七條 納稅人在取得以下資料之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)提供：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�工程預(yù)算書、施工合同、建筑工程施工許可證；

　　（二）房地產(chǎn)預(yù)售（銷售）許可證、月度銷售情況表；

　�。ㄈ�）工程造價情況備案表、工程量清單；

　�。ㄋ模┕こ炭⒐そY(jié)算、工程竣工綜合驗收備案材料。

　　稅務(wù)機關(guān)已通過政府部門信息共享獲取上述第六條和第七條所列項目資料的，無需納稅人報送。

　　第八條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)建立與轄區(qū)城市更新、規(guī)劃國土等部門的溝通機制，定期獲取房地產(chǎn)項目立項批復(fù)、預(yù)售銷售明細(xì)情況，掌握房地產(chǎn)項目稅源情況；定期將已辦理項目登記名單與政府立項審批部門審批立項名單進(jìn)行比對，對應(yīng)進(jìn)行項目登記未登記的納稅人，及時通知納稅人辦理項目登記。對未按照規(guī)定辦理項目登記的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第三章 項目預(yù)繳申報管理

　　第九條 房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。

　　第十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)項目預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內(nèi)繳納。未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)備案。

　　第四章 項目清算申報管理

　　第十二條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅額，根據(jù)已預(yù)繳土地增值稅數(shù)額，確定補繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目以在主管稅務(wù)機關(guān)登記的項目為單位進(jìn)行清算。

　　第十四條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　�。ǘ�）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　�。ㄈ�）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十五條 對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預(yù)售許可證取得時間）；

　�。ㄈ�）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　�。ㄋ模┙�(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的。

　　第十六條 對于符合第十四條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足第十四條規(guī)定之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報。

　　第十七條 對符合第十五條情形的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在該項目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。

　　對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報。

　　第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列資料：

　�。ㄒ唬�《土地增值稅納稅申報表》及其附表；

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售、視同銷售、共同成本費用的計算和分?jǐn)偡椒�、關(guān)聯(lián)方交易、融資、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納、保障房建設(shè)、公共配套設(shè)施處理、減免稅以及房屋可售建筑面積、非可售建筑面積的具體構(gòu)成情況；

　�。ㄈ�）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等材料，主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

　�。ㄋ模┘{稅人可委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證。已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的清算鑒證報告；必要時主管稅務(wù)機關(guān)可要求專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供清算鑒證報告的審核工作底稿。

　　第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)補齊清算資料。納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。逾期未能補齊資料的，確因客觀原因造成資料難以補齊的，由納稅人書面確認(rèn)后，予以受理。對未按照規(guī)定期限報送清算材料的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第二十條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時，計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，應(yīng)當(dāng)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　第二十一條 納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

　　第五章 清算管理

　　第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的清算申報以及提供的相關(guān)資料進(jìn)行土地增值稅項目審核，依法征收土地增值稅。

　　主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關(guān)材料后，應(yīng)成立項目清算審核組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核，清算審核組應(yīng)記錄審核過程，并按照檔案管理要求進(jìn)行保存。

　　第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)對納稅人土增稅申報情況完成清算審核,并將審核結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書之日起30日內(nèi)辦理補、退稅。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)區(qū)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成。

　　第二十四條 按本規(guī)程第十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機關(guān)依據(jù)本規(guī)程第十五條規(guī)定通知清算的納稅人,在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)責(zé)令納稅人限期改正，要求其在30日內(nèi)進(jìn)行清算申報；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門進(jìn)行處理。

　　各稽查局發(fā)現(xiàn)按本規(guī)程第十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)清算、已清算房地產(chǎn)開發(fā)項目未如實清算等涉及稅收違法行為的，應(yīng)就土地增值稅繳納情況進(jìn)行查處。

　　第六章 核定清算管理

　　第二十五條 主管稅務(wù)機關(guān)在日常管理、各稽查局在稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

　�。ㄒ唬┮勒辗�律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　�。ǘ�）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　�。ㄈ�）擅自銷毀賬簿的；

　　（四）拒不提供收入、成本、費用等納稅資料的；

　　（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍拒不清算的；

　　（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　對核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。

　　第二十六條 確定銷售收入。主管稅務(wù)機關(guān)從國土產(chǎn)權(quán)管理部門取得該房地產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的銷售收入。

　　第二十七條 核定征收率或核定開發(fā)成本、開發(fā)費用。

　�。ㄒ唬┲鞴芏悇�(wù)機關(guān)可以參照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定征收率。

　�。ǘ�）主管稅務(wù)機關(guān)可按照以下方法核定開發(fā)成本、開發(fā)費用：

　　1.確定土地價款。以國土產(chǎn)權(quán)管理部門提供的土地價款或同期該地塊基準(zhǔn)地價為準(zhǔn)。

　　2.核定開發(fā)成本。成本核定可選擇以下方式確定：

　�。�1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報政府相關(guān)部門審定或備案的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價成本等相關(guān)數(shù)據(jù)或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國土產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)初始登記中有關(guān)土地成本以及開發(fā)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)。

　�。�2）參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價成本。

　　（3）同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　3.核定開發(fā)費用。開發(fā)費用=（土地價款＋已核定開發(fā)成本）×10%。

　　第二十八條 對采取核定清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

　　第二十九條 主管稅務(wù)機關(guān)啟動核定清算程序后，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成核定清算，并將核定結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書之日起30日內(nèi)辦理補、退稅。

　　第七章 清算后尾盤管理

　　第三十條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月納稅期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。

　　第三十一條 清算后尾盤申報時，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積再加上清算后轉(zhuǎn)讓時繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

　　單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開發(fā)項目總扣除項目金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開發(fā)項目的總可售建筑面積。

　　第三十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人進(jìn)行尾盤申報。

　　第八章 舊房轉(zhuǎn)讓征收管理

　　第三十三條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購入超過1年（不含1年）的房產(chǎn)、自建房使用超過1年（不含1年）的房產(chǎn)以及從房地產(chǎn)三級市場購入的房產(chǎn)，適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的，轉(zhuǎn)讓時適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

　　第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。

　　扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

　　第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，可以按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。

　　扣除項目具體包括：購買原價、加計扣除數(shù)額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　第三十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購入未超過1年（含1年）、自建房使用未超過1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

　　扣除項目具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價、購買原價、自建房建造價格、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　第三十七條 對轉(zhuǎn)讓舊房過程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計征土地增值稅：

　�。ㄒ唬┪茨芴峁┖戏ā⒂行У姆课葙徺I合同和構(gòu)成房屋原值的相關(guān)憑證，不能正確計算房屋原值的；

　�。ǘ�）未能提供支付合理費用的相關(guān)憑證，不能正確計算合理費用的。

　　第三十八條 核定征收包括核定扣除項目、核定征收率：

　�。ㄒ唬┖硕�扣除項目，指納稅人不能提供購房發(fā)票，主管稅務(wù)機關(guān)在確定其加計扣除基數(shù)時可以依據(jù)不動產(chǎn)證登記價格或在國土產(chǎn)權(quán)管理部門查詢的原購買價格核定。

　　屬于自建房（含適用舊房政策的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品）的，主管稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)房產(chǎn)建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數(shù)。

　�。ǘ�）核定征收率，指按照核定征收率計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號）的有關(guān)規(guī)定。

　　第九章 附則

　　第三十九條 本規(guī)程規(guī)定的“集體合議”機制由各區(qū)稅務(wù)局自行確定，合議成員至少包括3人。

　　第四十條 本規(guī)程自2020年1月1日起施行。

　　第四十一條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》的政策解讀

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局         2019-11-27

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，我局制定了《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》（以下簡稱《公告》）。為方便納稅人理解，現(xiàn)將政策解讀如下：

　　一、《公告》的出臺背景

　　為了適應(yīng)稅務(wù)機關(guān)機構(gòu)改革后新的征管形勢，提升我市土地增值稅管理水平，我局結(jié)合具體職能調(diào)整情況以及土地增值稅的征管現(xiàn)狀，制定該《公告》，以進(jìn)一步加強土地增值稅項目登記、清算申報、清算管理、尾盤銷售、舊房轉(zhuǎn)讓等征收管理。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬╆P(guān)于各區(qū)稅務(wù)局和各稽查局的土地增值稅管理職責(zé)

　　土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局；各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

　�。ǘ�）關(guān)于土地增值稅房地產(chǎn)項目管理

　　1.項目登記。結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的項目名稱辦理項目登記；城市更新項目可結(jié)合城市更新項目批復(fù)、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。

　　對于分期開發(fā)的項目，可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)的項目進(jìn)行項目登記。

　　2.項目變更。納稅人項目登記后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申請變更項目登記，并報送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通過集體合議的方式確認(rèn)是否變更項目登記。

　�。ㄈ�）關(guān)于我市保障性住房的預(yù)征

　　《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）要求地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成保障性住房建設(shè)任務(wù)。為貫徹落實中央文件的精神，積極支持保障性住房的建設(shè)，同時根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)備案。上述保障性住房指的是符合我市保障性住房范圍的，主要包括公共租賃住房、政策性支持住房（安居型商品房、人才住房）等。

　　（四）關(guān)于土地增值稅清算申報流程

　　土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。納稅人符合土地增值稅清算條件后，計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，先自行申報繳納稅款，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，再結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款，多退少補。

　　（五）關(guān)于可清算條件項目的后續(xù)管理

　　為進(jìn)一步加強達(dá)到可清算條件房地產(chǎn)項目的管理，及時組織清算，《公告》規(guī)定，對符合可清算條件的房地產(chǎn)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在其符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報。

　�。�六）關(guān)于清算審核管理

　　為進(jìn)一步規(guī)范清算審核工作，提升審核的專業(yè)性，《公告》要求主管稅務(wù)機關(guān)成立項目清算審核組，并記錄審核過程；規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)的審核期限、納稅人的繳稅期限以及主管稅務(wù)機關(guān)將納稅人移交稽查部門的情形。

　�。ㄆ撸╆P(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓的尾盤管理

　　《公告》規(guī)定了土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅期限，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月納稅期限內(nèi)申報繳納土地增值稅；進(jìn)一步明確了清算后再轉(zhuǎn)讓尾盤的土地增值稅計算方式。

　�。ò耍╆P(guān)于房地產(chǎn)項目核定清算的流程

　　對采取核定清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

　�。ň牛╆P(guān)于舊房判斷的標(biāo)準(zhǔn)

　　《公告》規(guī)定舊房包括：從房地產(chǎn)二級市場購入超過1年（不含1年）、自建房使用超過1年（不含1年）的房產(chǎn)；從房地產(chǎn)三級市場購入的房產(chǎn)；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的房產(chǎn)。

　　自建房（不含房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品）使用時間超過1年是指竣工驗收時間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間超過1年。

　　（十）關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓核定征收的方法

　　核定征收包括核定扣除項目、核定征收率兩種方法。在核定扣除項目時，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)不動產(chǎn)證登記價格或在國土產(chǎn)權(quán)管理部門查詢的原購買價格核定納稅人加計扣除的基數(shù)；屬于自建房的（含適用舊房政策的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品），主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)房產(chǎn)建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數(shù)。核定征收率僅適用于個人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅征收。

　　三、實施時間

　　本《公告》自2020年1月1日起施行。