摘要:房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動之一是成本控制，其成敗影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力，也直接關系到企業(yè)的生存與發(fā)展。本文從成本控制的內(nèi)涵與重要意義出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程中存在的問題，并從管理體制和技術方面提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略�！　￡P鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 問題 策略　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制，企業(yè)中的浪費現(xiàn)象可通過成本控制來減少和杜絕，有限的社會資源和經(jīng)濟資源得到節(jié)約。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時間不長，還是一個新興行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場的逐步規(guī)范與完善，其競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視成本控制，加強企業(yè)成本控制，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有非常重要的意義　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本概述　　成本控制的基本含義。成本控制是一種管理行為，其成本管理目標由企業(yè)根據(jù)一定的時期預先建立。為保證實現(xiàn)成本管理目標，對各種影響成本的因素和條件在成本控制主體職權范圍內(nèi)、以及生產(chǎn)耗費發(fā)生前與成本控制過程中采取的一系列預防和調節(jié)措施。其基礎工作是成本控制過程的平臺，也就是成本控制的起點。成本控制要從基礎工作做起，會大大提高成本控制的效果和成功的可能性�！　《�、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制的意義　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制保證了其生存和發(fā)展　　首先要在充滿競爭的市場中生存下去，然后才能謀求發(fā)展，這是任何企業(yè)要解決的首要問題，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。企業(yè)的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補，這是企業(yè)能生存的基本要求。支出得到節(jié)約，企業(yè)積累相應增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)實行現(xiàn)代成本控制要達到的新要求，它能促進企業(yè)的長遠發(fā)展�！　�(二)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中取勝的關鍵是成本控制　　日益激烈的市場競爭是房地產(chǎn)企業(yè)的主要外部壓力。房地產(chǎn)行業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，很多投資者由于房地產(chǎn)行業(yè)有豐厚的利潤而加入到這個行業(yè)，各企業(yè)之間的競爭越來越激烈。在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取勝，其重要武器是低成本，而企業(yè)降低成本的最有效途徑是實行成本控制�！　�(三)可以促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高　　在企業(yè)管理中，成本控制是非常重要的一項工作，一方面成本控制能保障有效控制企業(yè)的成本，另一方面對改進和提高企業(yè)其它方面的管理工作有很好的促進作用。成本控制指標是一種經(jīng)濟指標，具有很強的綜合性，成本指標的高低體現(xiàn)了企業(yè)各項工作的好壞。開展成本控制工作，對生產(chǎn)管理、質量管理、技術管理、物資管理和勞動管理等管理工作有很好的促進作用，能使企業(yè)的經(jīng)營管理水平提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常必要實行成本控制。　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題　　(一)對成本控制存在錯誤的認識　　目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒有實行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯誤的認識，有些房地產(chǎn)企業(yè)認為設計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認為提供材料和設備是最重要的成本構成。其實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制�！　�(二)缺乏先進的成本控制方法　　主要根據(jù)財務部門的決算報告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業(yè)成本�！　�(三)沒有完善的成本控制制度體系　　很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執(zhí)行過程中卻形同虛設，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對應的部門崗位職責與權利，導致干多與干少沒區(qū)別，干好與干壞也是同一個局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎不公,受罰不服。因礙于情面對本該受處罰的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者只獎不罰而且獎罰不到位，有關人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失, 房地產(chǎn)企業(yè)的責任權利相結合是否有力是職工所關心的�！　∷�、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略　　(一)實行全員成本管理，樹立企業(yè)成本控制的意識　　(1)成本的系統(tǒng)控制觀念應在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對象、內(nèi)容與方法，對整體與全局進行強調，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，其內(nèi)涵要由物質產(chǎn)品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權成本、環(huán)境成本、服務成本等非物質產(chǎn)品成本，在市場上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。　　(2)廣大職工對成本控制的認識應提高成本觀念應增強，結合經(jīng)濟與技術，管理與生產(chǎn)并重的原則應貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進行，全員的成本意識得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關注。成本方面的專業(yè)知識得到提高，降低成本的途徑從技術經(jīng)濟領域得到開辟。　　(二)加強先進的成本控制技術的運用　　(1)清單報價模式的利用房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報價模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實際消耗成本再是定額模式下的預算成本，可由分部分項的反映得到；工程量清單是一種計價模式，它是與市場經(jīng)濟相適應和與國際慣例接軌。各單位對于工程數(shù)量相同的同一個建設項目,具有的價格卻不相同，這對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高，才能適應市場經(jīng)濟下的清單計價模式�！　。�2）企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)。在戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結構和成本行為，并對其進行控制與改善，具有長久的競爭優(yōu)勢。綜合企業(yè)內(nèi)部結構與外部環(huán)境，企業(yè)的價值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部價值轉移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)進行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析、競爭對手價值鏈分析等都是成本控制所包含的內(nèi)容，知己知彼和洞察全局的目的可以達到，價值鏈的各種戰(zhàn)略也可由此形成�！　�(三)企業(yè)全面預算的引入　　1、全面預算的概念　　全面預算是關于企業(yè)在一定的時期內(nèi)（一般為一年或一個既定期間內(nèi)）各項業(yè)務活動、財務表現(xiàn)等方面的總體預測。它包括經(jīng)營預算（如開發(fā)預算、銷售預算、銷售費用預算、管理費用預算等）和財務預算（如投資預算、資金預算、預計利潤表、預計資產(chǎn)負債表等）。全面預算是一種管理工具，也是一套系統(tǒng)的管理方法。全面預算通過合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標，并與相應的績效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，控制費用支出，并預測資金需求、利潤和期末財務狀況等。全面預算的編制、執(zhí)行與調整涉及公司的所有部門及主要人員，包括總公司所有的業(yè)務部門與職能部門，以及所有子公司的各項業(yè)務活動�！　�2、全面預算的目的及作用　�。�1）全面預算能夠細化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，它是對公司整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營計劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過編制公司全面預算，使公司管理層必須認真考慮完成經(jīng)營目標所需的方法與途徑，并對市場可能出現(xiàn)的變化做好準備。　�。�2）全面預算是公司實施績效管理的基礎，是進行員工績效考核的主要依據(jù)，通過預算與績效管理相結合，使公司對其部門和員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”�！　。�3）全面預算體系中有一部分數(shù)據(jù)可以直接衡量下一年度企業(yè)財務、實物與人力資源的規(guī)模，可以用來作為調度與分配資源的重要依據(jù)之一。全面預算可以促進公司各類資源的有效配置，提高資源利用效率�！　。�4）全面預算是公司管理層進行事前、事中、事后監(jiān)控的有效工具，通過尋找經(jīng)營活動實際結果與預算的差距，可以迅速地發(fā)現(xiàn)問題并及時采取相應的解決措施。通過強化內(nèi)部控制，降低了公司日常的經(jīng)營風險。全面預算體系中可以初步揭示企業(yè)下一年度的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出的預算結果，預測其中的風險點所在，并預先采取某些風險控制的防范措施，從而達到規(guī)避與化解風險的目的。　　3、房地產(chǎn)成本控制的信息化　　在房地產(chǎn)管理領域運用先進的信息技術，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營方式，強大、詳盡與實時跟蹤的信息管理系統(tǒng)為其提供了有效的途徑。在企業(yè)成本控制方面應用計算機技術，企業(yè)現(xiàn)代化成本控制的進程可得到很大程度的提高�！　。ㄋ模┏杀竟芾斫M織和控制體系的建立與健全　　1、成本管理委員會的成立　　成本管理委員會可由總工程師、財務總監(jiān)、預算經(jīng)理、材料總監(jiān)組成，它在公司成本控制工作中起了決策和領導的作用。對公司成本控制工作的具體指導性意見是由成本管理委員會提出，向公司總經(jīng)理負責，直接決定公司成本控制工作�！　�2、成本管理小組的建立　　在總經(jīng)理和公司成本管理委員會的指導下建立成本管理小組，它是公司成本控制工作的日常工作機構，進行公司成本控制的日常工作。各部門負責成本控制的相關人員是成本管理小組的成員。對其制定工作細則，可以保證公司成本控制工作的順利進行，使公司的利益得到很好的維護�！　�3、目標成本的制定與責任體系的明確　　實時跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務過程，房地產(chǎn)企業(yè)的成本責任制和監(jiān)督考核機制，應由企業(yè)的管理層制定與完善。承包任務下達時,要將質量、安全、工期等控制指標和成本控制指標寫入任務書中。競爭機制可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部得到有效地引入，成本控制的資料也有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集與積累，確保房地產(chǎn)企業(yè)嚴格加強成本控制。　�。ㄎ澹┘�勵機制、監(jiān)督機制和約束機制的建立與相互配合　　責任書在項目開始之初簽訂，使合同管理得到加強。成控部相關人員、設計部相關人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊，只要達到了項目成本控制目標就應獎勵，否則進行處罰，其原則是“獎罰對等”。 以下幾項是采用這種方式的好處：(1)完整管理鏈條的形成，各個環(huán)節(jié)都有成本控制的滲透，可以全過程控制。(2)各相關部門工作的積極性可以充分調動，實現(xiàn)優(yōu)勢互補且互相監(jiān)督與制約。(3)各部門之間的推諉和扯皮現(xiàn)象可以避免。(4)企業(yè)員工的成本控制意識和團隊作戰(zhàn)精神得到促進，表彰、獎勵和樹立榜樣�！　∥濉⒔Y論　　成本控制是全員和全過程的控制，是牽一發(fā)而動全身的系統(tǒng)工作。調整機構、流程、人員、手段、工具等方面的適應性，可以加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，使成本控制水平得到提高，并能提供依據(jù)給企業(yè)營銷策略的制定與調整，確保企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益�！　�參考文獻：　　[1]黎旭東.房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理和成本控制[J].廣東土木與建筑， 2005(08)　　[2]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學,2008　　[3]楊曉梁.房地產(chǎn)項目成本管理的研究[D].南昌大學,2007