照理說，隨著企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的不斷豐富，成本管理不應(yīng)再是一個難題，而且企業(yè)都積累了很多心得和行之有效的方法。但鑒于成本管理的重要性和復(fù)雜性，成本管理又永遠是困擾房地產(chǎn)企業(yè)的重大難題之一�！　≡趯で蠼鉀Q方法時，至今仍有一些企業(yè)不去分析自己企業(yè)的品牌價值、開發(fā)理念、項目特點、管理基礎(chǔ)和執(zhí)行力等等，進而找出適宜、有效的改進方法，而是習(xí)慣性地去試著了解、借鑒標(biāo)桿企業(yè)的管理方法及流程。這種面對問題、解決問題的方法就像有些小學(xué)生寫作文，不自我構(gòu)思，而是去找范文，怎能有根本提高？令人遺憾的是，為了迎合企業(yè)這種“走捷徑”的心理需求，網(wǎng)上也配合性地出現(xiàn)了諸如“標(biāo)桿企業(yè)成本管理”之類的資料和文章，且不知這類資料和文章或者早已過時，或者空洞無物�！　∽铌P(guān)鍵的是，因為對成本管理的重視程度不同，標(biāo)桿企業(yè)的成本管理水平未必多么高，甚至還不如一般企業(yè)。例如曾備受推崇的某標(biāo)桿企業(yè)， 2010年半年報顯示，其凈利率還不到10%，遠遠低于行業(yè)平均凈利率水平。根據(jù)蘭德咨詢的測算，與同質(zhì)物業(yè)相比，這家企業(yè)產(chǎn)品售價中品牌附加值也在10%左右。也就是說，如果不依托品牌附加值，其售價可能與成本相當(dāng)�！　∫驗椴煌�企業(yè)開發(fā)理念不同，所以成本管理理念也不同。例如綠城集團就不太重視成本管理。綠城的核心理念是“真誠、善意、精致、完美”。為了追求產(chǎn)品品質(zhì)，在綠城內(nèi)部甚至避諱提及成本控制，成本也不在考核指標(biāo)范圍內(nèi)。宋衛(wèi)平經(jīng)常告誡員工，不要去想成本高低，利潤多少是股東的事兒，只要把產(chǎn)品做好就行�！　∑髽I(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向不同、品牌價值不同、開發(fā)理念不同，學(xué)習(xí)、借鑒其它企業(yè)，特別是標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方法是沒有多少意義的，至少不如從我做起、自我改進更具實際意義。所以，一個普遍現(xiàn)象是，中小企業(yè)通常比一線企業(yè)更重視成本管理，而且許多措施也更為實用、有效。例如有一家企業(yè)，為了控制石材的采購成本，直接與石材廠簽訂了長期購銷協(xié)議。還有一家企業(yè)，為了降低營銷費用，董事長親自與報社領(lǐng)導(dǎo)談判，獲得了比低價還要低的版面費。這在一線企業(yè)是幾乎不可能的。　　但是，諸多長期積累的心得也好，土辦法也罷，是不足以提高成本管理水平的。在市場競爭越來越激烈的大環(huán)境下，要想從根本上提高成本管理水平，還要從理念上、方法上和制度保障上“多管齊下”。　　利潤是買來的，不是賣出來的　　大多數(shù)人將房地產(chǎn)的利潤理解為“利潤＝銷售收入－成本費用”，這其實是把利潤狹義地理解成了項目利潤，因此許多企業(yè)甚至咨詢機構(gòu)把成本管理視為了項目成本控制。而事實上，由一個個項目利潤所組成的企業(yè)利潤才是企業(yè)關(guān)注的重點。如此，利潤的公式就變成了“利潤＝銷售收入×利潤率”。這種變換絕不是計算公式的簡單轉(zhuǎn)換，而是企業(yè)成本管理理念的不同。茲列舉兩種現(xiàn)象說明。為什么綠城、富力、世茂、萬達等企業(yè)近年來做了大量酒店等經(jīng)營性物業(yè)？為什么萬科、金地等也加入了并不擅長的商業(yè)地產(chǎn)市場？大家知道，經(jīng)營性物業(yè)會“吃掉”企業(yè)大量的當(dāng)期利潤，而且其本身的投資回報率很低。顯然，與項目利潤相比，這些企業(yè)更看重企業(yè)能有一個長期的現(xiàn)金流保障，還可以抵押變現(xiàn)，或者置入上市公司（等于一次性銷售）。因此，這些企業(yè)秘而不宣的秘密是，他們更注重房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動價值。第二，有些企業(yè)幾乎不關(guān)心項目成本高低，例如綠城、星河灣等，卻了賺取了大量利潤。他們的理念是，只要能造成高品質(zhì)的房子，就不愁每人買；只要有人買，就不愁賺不到利潤。所以，談及成本管理，應(yīng)從企業(yè)開發(fā)理念、產(chǎn)品理念談起，而絕不是把利潤狹義地理解為“利潤＝銷售收入－成本費用”。以理念的名義探討成本管理，不至于使企業(yè)犯下戰(zhàn)略上的方向性錯誤�！　〕杀竟芾淼牧硪粋�重要概念是價值工程分析。通俗地說，所謂價值工程分析就是對成本投入和附加值關(guān)系的分析。舉一個簡單的例子。如果通過顧客敏感點分析得出的結(jié)論是，要把普通分戶門改為高檔進口門后，每平方米成本之間25元，但可銷售溢價是40元。那么，這個成本增加方案就是可行的。以此類推，并進行適當(dāng)疊加，就可以分析出成本投入和成本附加值關(guān)系。這項工作就是價值工程分析。所以，談及成本管理，還應(yīng)該從價值工程談起，而絕不是把成本管理簡單地理解為單向的成本控制。事實上，成本管理是雙向分析，尋找、確定平衡點的過程。這個平衡點就是項目的目標(biāo)成本�！　≡谑袌鼋�(jīng)濟下，售價并不取決于成本，而是取決于市場。同樣的道理，在項目目標(biāo)成本確定后，利潤并不是賣出來的，而是買來的——買地的成本、買材料設(shè)備的成本、買廣告版面的成本等等，已經(jīng)決定了項目利潤是多少。只有具備這種認(rèn)識，才會樹立“大成本”概念。這種認(rèn)識，也是成本管理理念的延伸�！　『芏嗥髽I(yè)，甚至有些咨詢機構(gòu)在解決成本管理問題時，總是簡單地從“術(shù)”的層面去解決，而不是從“道”的層面是思考，因而缺乏戰(zhàn)略高度，是解決不了根本問題的。理念先行，就是“取道”。成本管理理念明確了，“術(shù)”就是具體方法問題了。　　六術(shù)：全面、全程、倒推、動態(tài)、預(yù)警、標(biāo)準(zhǔn)化　　傳統(tǒng)的成本管理方法是先確定項目的目標(biāo)成本，再落實目標(biāo)責(zé)任制，并規(guī)定不同階段的成本控制措施，包括動態(tài)成本管理。一篇介紹標(biāo)桿企業(yè)的成本管理的文章中，就是大致闡述了這種管理方法。其實這種方法早已過時了，而且管理效果事實證明也不好。下面簡要介紹成本管理的最新方法�！　。ㄒ唬┤�面　　首先一定要有全面成本或“大成本”的概念，以及針對各項成本的具體管理方法。房地產(chǎn)成本由土地獲取費用、前期費用、各類工程費用、間接費用、財務(wù)費用等組成。當(dāng)然，不同企業(yè)劃分方法不同，并不一定嚴(yán)格按照國家財稅機關(guān)所規(guī)定的劃分類別。在各類成本構(gòu)成比例上，通常土地成本約占項目成本的25%-50%；前期費用（包括調(diào)研費、設(shè)計費等）約占項目總成本的2%-5%；各類工程成本（包括建安工程費、管網(wǎng)工程費、景觀工程費、配套設(shè)施費等）約占項目總成本的40%-50%；營銷費用約占項目總成本的3%-8%。在各類成本的屬性上，有一種觀點認(rèn)為，土地費用、管理費用、財務(wù)費用等在項目初期即可大部分確定，可控性相對較小，而前期費用、工程費用、營銷費用因前后差異較大，因而是控制的重點這種觀點看似有一定道理，實則經(jīng)不起推敲，有誤導(dǎo)之嫌。有一定開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗的人都知道，前期費用、工程費用、營銷費用其實是最難壓縮的。例如工程費用，能夠?qū)⑵�差率控制�?plusmn;3%已經(jīng)是比較高的水平了。如果依次觀點，企業(yè)往往會把成本管理制度的重點放在設(shè)計費、工程費、推廣費控制上。其結(jié)果可能是既不可能控制住，甚至有可能以犧牲設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量為代價。這顯然不符合成本管理理念。事實上，要控制項目開發(fā)成本，一定要樹立“全面控制”的概念，決不可以偏概全、顧此失彼。例如土地獲取成本，如果能夠充分做好成本估算，并有豐富的“招拍掛”經(jīng)驗，就能“撿到”不少便宜土地。再例如財務(wù)費用，如果能像跳舞一樣優(yōu)雅地組合好各個項目的現(xiàn)金流，就能極大地提高資金周轉(zhuǎn)率，財務(wù)費用就會大大降低。因此，傳統(tǒng)上看似不可為的土地費用、管理費用、財務(wù)費用等，恰恰是成本管理的突破口；而傳統(tǒng)上的前期費用、工程費用、營銷費用等，只是成本管理的毫不放松的重點而已�！　№椖�“大成本”的概念還包括稅金。這就要求企業(yè)要做好項目投資策劃、財務(wù)策劃和稅務(wù)籌劃�！　〕�了以上成本構(gòu)成外，近年來有些企業(yè)還在項目成本構(gòu)成中增設(shè)了成本機動數(shù)和企業(yè)風(fēng)險基金，類似于原先的不可預(yù)見費，但又比不可預(yù)見費更科學(xué)。成本機動數(shù)和企業(yè)風(fēng)險基金的設(shè)立有利于在成本預(yù)警發(fā)生后“對沖”成本偏差，預(yù)防因偏差率超過預(yù)警線后再向董事會增報成本預(yù)算�！　。ǘ�）全程　　全面控制是針對項目成本構(gòu)成的，全程控制是針對項目不同階段所采取的控制措施。通常包括：　　1、項目拓展和論證階段的投資估算，形成《項目投資估算表》�！　�2、產(chǎn)品定位及設(shè)計策劃階段的成本測算，形成《項目成本測算表》�！　�3、設(shè)計階段的成本控制，分為概念設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。其中在方案設(shè)計階段形成《項目目標(biāo)成本》。在這一階段，慣常的做法是采用限額設(shè)計�！　�4、項目實施階段的成本控制，即在招標(biāo)采購、工程洽商、設(shè)計變更過程中嚴(yán)格進行成本評審和控制。　　5、銷售階段的成本控制，主要是控制營銷費用�！　�6、工程結(jié)算和項目結(jié)案階段的成本控制，特別是在項目終止后，要盡快完成項目后評價工作，盡快使項目順利結(jié)案，預(yù)防項目延遲而發(fā)生的期間費用。　　需要特別注意的是，每個階段除了要有切實可行、便于追溯責(zé)任的具體措施外，還要結(jié)合項目實際情況，將成本科目落實到責(zé)任部門和責(zé)任人，并明確獎懲細(xì)則。　�。ㄈ�）倒推　　“倒推”并不是指“售價－預(yù)期利潤”后確定目標(biāo)成本（目標(biāo)成本不是“倒推”出來的，而是產(chǎn)品品質(zhì)決定的，因為市場不相信成本，只相信價格），而是指在項目開發(fā)全程實行“前控制后”的“目標(biāo)成本”管理方法――在項目開發(fā)各個階段，前一階段的測算結(jié)果都是后一階段的成本控制目標(biāo)。這種“倒推”管理方法其實就是遵循前一個節(jié)點制約、控制后一個階段的控制原則。　�。ㄋ模﹦討B(tài)　　在全程成本控制過程中，要強化成本的“動態(tài)控制”管理方法。因為所設(shè)定的目標(biāo)成本無論多么精確，也不可能做到與實際完全相符。這就要求企業(yè)一定要加強項目成本的動態(tài)控制，包括對成本進行動態(tài)監(jiān)測，并及時進行核算和分析，如果發(fā)現(xiàn)某一階段或者某些成本科目超過控制目標(biāo)，原則上應(yīng)從其它科目中調(diào)整回來，以確保項目結(jié)算成本不突破“目標(biāo)成本”。　�。ㄎ澹╊A(yù)警　　在目標(biāo)成本確定后的項目開發(fā)銷售過程中，通過分別建立合同成本臺賬和非合同成本臺賬，各個主控部門對項目“目標(biāo)＋實際”成本進行偏差分析（包括未發(fā)生成本的預(yù)估）。所謂預(yù)警就是各級成本責(zé)任人、責(zé)任部門或項目總經(jīng)理，對發(fā)生的成本超支事件或預(yù)計將發(fā)生的成本超支事件履行報告程序的職責(zé)，以便企業(yè)及時采取預(yù)防措施或補救措施。原則上，只要某個成本即將發(fā)生超支或極有可能超支就必須預(yù)警，而不是等成本科目超支再預(yù)警。成本超值預(yù)警后，可以分別選擇以下四種方式：（1）不同意使用機動數(shù)（不可預(yù)見費）調(diào)整目標(biāo)成本，而要求采取有效降低成本的措施解決；（2）對已經(jīng)超支的或通過努力也無法避免的即將超支，經(jīng)批準(zhǔn)后動用成本機動數(shù)調(diào)整目標(biāo)成本；（3） 當(dāng)成本機動數(shù)額度不足時，或?qū)�機動數(shù)預(yù)留它用，同時又不能在其他科目消化該部分成本而使項目總成本將被突破時，可提出企業(yè)風(fēng)險金使用申請。公司分管副總經(jīng)理審批追加的額度，用于增加項目成本機動數(shù)；（4）當(dāng)項目總成本突破成本目標(biāo)時（包括突破企業(yè)風(fēng)險基金）時，應(yīng)向董事會提出追加總成本申請。董事會批準(zhǔn)的總成本增加額度，用于增加項目風(fēng)險基金。需要說明的是，成本預(yù)警后，通常并不影響對目標(biāo)責(zé)任部門和責(zé)任人的績效考核和責(zé)任追溯�！　。�六）標(biāo)準(zhǔn)化　　以上五種方法聯(lián)同傳統(tǒng)的目標(biāo)責(zé)任制管理方法，都是針對項目成本管理的具體控制措施。“控制”是針對目標(biāo)成本而言的，而且，控制≠降低。要想從根本上降低項目成本、提高項目利潤率，目前看來，最有效的方法就是推行標(biāo)準(zhǔn)化。只有推行標(biāo)準(zhǔn)化，才能實現(xiàn)產(chǎn)品線的復(fù)制、連鎖開發(fā)，才能從根本上縮短項目開發(fā)周期。據(jù)措施，項目開發(fā)周期每縮減一個月，凈利率能提高0.7-1%。試想，一個項目開發(fā)周期由40個月壓縮為36個月，凈利潤就能提高3-4%，是多么高的顯在效益，隨之而來的資金周轉(zhuǎn)率更會大幅度提高。這也是為什么一線企業(yè)大都購買凈地并將開盤前的時間盡力壓縮到6-10個月的根本原因。也只有推行標(biāo)準(zhǔn)化，才能實現(xiàn)大排量、集中采購，進而降低開發(fā)成本。而且，在實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)后，還可以很容易地推行成本定額標(biāo)準(zhǔn)化：在統(tǒng)一成本科目和財務(wù)科目的前提下，同一產(chǎn)品線下，將項目成本的四級、二百多項科目的成本予以標(biāo)準(zhǔn)化、定額化，不僅有利于控制成本，而便于比較不同項目之間同一成本科目的成本高低�？傊�，隨著企業(yè)項目數(shù)量的增多和產(chǎn)品線的不斷成熟，推行標(biāo)準(zhǔn)化是控制并降低項目成本的根本之策�！　∮弥贫葌鞒薪�(jīng)驗　　成本管理理念也好，具體管理方法也罷，先進的、有效的東西，如果沒有載體去教導(dǎo)、去傳承，而是只停留在管理者的腦海中，是不可能保證其他人、其它項目也能具有同樣的成本管理水平。這個載體就是制度。也正是因為缺乏可傳承的制度，導(dǎo)致有些企業(yè)一犯再犯同樣的錯誤。　　建立、健全成本管理制度時，要切忌照搬、借鑒所謂標(biāo)桿企業(yè)的制度或流程，一定要結(jié)合企業(yè)和項目實際情況，度身訂制出one on one的切實可行的成本管理體系。提請注意的是，要基于項目成本管理，建立起企業(yè)的成本管理體系�！　≡诮�立成本管理體系時，建議企業(yè)以理念為先導(dǎo)，以“六術(shù)”和“PDCA過程控制”為方法。全面、系統(tǒng)的成本管理體系應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：　　1.  成本管理理念、方法論說明　　2.  成本管理組織結(jié)構(gòu)圖，以及權(quán)責(zé)邊界和工作接口關(guān)系　　3.  成本管理體系文件層級劃分和使用說明　　4.  一級文件：成本管理制度　　5.  二級文件：　　5.1   項目投資估算　　5.2   項目成本測算　　5.3   項目目標(biāo)成本管理　　5.4   成本分析與預(yù)警　　5.5   項目成本決算　　5.6   成本后評估　　注：二級文件下分別有指南、指引、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等三級文件，以及表單、模板/范本等。因篇幅所限，不再詳細(xì)羅列�！　�6.  成本管理績效考核與獎懲　　7.  成本管理案例及索引　　適宜、有效、制度化的成本管理體系是提高企業(yè)成本管理水平的基礎(chǔ)�！　±砟睢⒎椒�、制度，正是成本管理的三要素。