摘要：目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)及企業(yè)自身狀況進(jìn)行的一種全過程全動(dòng)態(tài)的成本管理方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤成本管理，有效控制成本，能夠?yàn)轫?xiàng)目決策提供有效依據(jù)，因此，是值得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借鑒的一種成本管理方式。　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；目標(biāo)成本；成本控制　　目標(biāo)成本法來源于成本企劃，融會(huì)了目標(biāo)管理的思想。目標(biāo)成本是企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)營管理目標(biāo)，它既是一個(gè)目標(biāo)概念，又是一個(gè)成本概念。作為目標(biāo)概念，它是目標(biāo)的一種具體形式，是企業(yè)預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，即想要達(dá)到的成本水平、數(shù)值或指標(biāo)。它一般包括三個(gè)相互聯(lián)系的方面：目標(biāo)成本額、單位產(chǎn)品成本目標(biāo)和成本的降低目標(biāo)。作為成本概念，它是為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目的而發(fā)生的資本耗費(fèi)，是內(nèi)涵和外延擴(kuò)大了的成本概念，是一種經(jīng)營管理型成本�？梢�，目標(biāo)成本既有目標(biāo)的屬性，又有成本的屬性，是二者的統(tǒng)一�！　∫弧⒛繕�(biāo)成本管理的基本模式　　按照全面完整的目標(biāo)成本管理體系的要求，基本流程應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：　　1．目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本管理，首先是制定成本目標(biāo)，按照科學(xué)性原則，充分掌握資料。在充分掌握資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加工處理，形成對(duì)決策有用的資料；然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落實(shí)，最后形成目標(biāo)成本計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)�！　�2．目標(biāo)成本的分解。目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門，成為各部門的責(zé)任成本，各部門成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目標(biāo)成本按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)生產(chǎn)期間的成本控制底線。　　3．目標(biāo)成本的控制。目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制，這里的控制是指在項(xiàng)目成本形成的過程中，為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)，所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。它包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。　　4．目標(biāo)成本的分析和考核。目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績(jī)分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對(duì)各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和逐級(jí)考核，肯定成績(jī)發(fā)現(xiàn)不足，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件�！　∩鲜鰩讉�(gè)方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的基本模式�！　《�、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成　　要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制，必須清楚開發(fā)成本的構(gòu)成和各種成本發(fā)生的階段。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本總的來說一般包括以下幾項(xiàng)：　　1．土地獲得價(jià)款，指的是為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)及市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等�！　�2．開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等�！　�3．主體建筑工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)等�！　�4．主體安裝工程費(fèi)，主要包括：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)等�！　�5．社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，主要包括：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)等。　　(續(xù)致信網(wǎng)上一頁內(nèi)容)　　6．園林環(huán)境工程費(fèi)，指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)等。　　7．配套設(shè)施費(fèi)，指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出�！　�8．開發(fā)間接費(fèi)，指與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)�！　∪�、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理流程　　目標(biāo)成本管理運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上一定要遵守市場(chǎng)導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的�！　。ㄒ唬┠繕�(biāo)成本的制定　　目標(biāo)成本的制定以市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。在開發(fā)前期階段，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財(cái)務(wù)成本管理人員、工程審計(jì)人員、市場(chǎng)營銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場(chǎng)情況和相關(guān)的歷史同類項(xiàng)目成本資料對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行制定。各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出；單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)行情計(jì)算得出�！　【唧w的制定步驟如下：第一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤。第三步，制定目標(biāo)成本。　�。ǘ�）目標(biāo)成本的優(yōu)化　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一般可分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)小階段。除了概念設(shè)計(jì)之外的其他三個(gè)小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。所以在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)完成之后均需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化�！　≡O(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制最重要的階段。設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵工作有以下幾點(diǎn)：第一，在進(jìn)行委托設(shè)計(jì)時(shí)，要全面貫徹項(xiàng)目決策的精神，向設(shè)計(jì)單位說明項(xiàng)目的質(zhì)量（包括品位）和成本兩方面的要求。第二，通過成本測(cè)算，進(jìn)行價(jià)值功能比的分析。第三，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查與分析，要求進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本�！　≡谕顿Y分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。設(shè)計(jì)部編制《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》，主體建筑安裝費(fèi)以此表為依據(jù)，并根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》。實(shí)施方案確定后，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本�！　。ㄈ�）目標(biāo)成本的分解　　目標(biāo)成本的分解有縱向分解和橫向分解，目標(biāo)成本的縱向分解指的是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的形成過程，按照成本核算科目將開發(fā)成本進(jìn)行逐級(jí)的分解。目標(biāo)成本的橫向分解指的是在開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本縱向分解的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)各部門業(yè)務(wù)和管理職能的不同，將目標(biāo)成本縱向分解的末級(jí)科目具體分解落實(shí)到各個(gè)相應(yīng)的責(zé)任主體，橫向分解的過程實(shí)質(zhì)就是目標(biāo)成本的責(zé)任分解的過程。如，將甲供材的成本劃歸到采購部，就是橫向分解的二級(jí)分解，同時(shí)分解之后甲供材的目標(biāo)成本就成了采購部的責(zé)任成本�！　∧繕�(biāo)成本的分解應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況，把各控制指標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門，并明確各部門的目標(biāo)、控制要點(diǎn)和控制手段。責(zé)任分解到部門后，還要制定詳細(xì)的成本控制的要點(diǎn)。　　對(duì)于縱向分解來說，主要是依據(jù)企業(yè)內(nèi)部形成的成本核算科目的層級(jí)和具體的成本核算科目。分解的原則是開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本必須分解到最末級(jí)的成本核算科目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓及商業(yè)街等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期由高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象�！　�參考文獻(xiàn)　　[1]鄒偉．淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段[J]．武漢建設(shè)，2006，（3）．[2]林彩金．論目標(biāo)-作業(yè)成本管理模式的優(yōu)化實(shí)施[J]．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，（10）．